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Österreich: Die private Zimmer- und Appartmentvermietung boomt – weltweit und in Österreich – Vermieter agieren oft in einer Grauzone!

Hintergrund
Besitzer oder Eigentümer einer Wohnung, die diese nicht das ganze Jahr über – oder räumlich nicht vollständig – nutzen, denken oft darüber nach, Räume an Touristen oder Mitbewohner zu vermieten um sich eine Einkommensquelle zu schaffen. Die private Vermietung geschieht nicht im rechtsfreien Raum, zahlreiche Gesetze kommen hier zur Anwendung.

Eigentumswohnung
Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung zur Apartmentnutzung kommt es insbesondere darauf an, dass die beabsichtigte Vermietung nicht im Widerspruch zum Nutzungszweck (gemäß Widmung durch die Wohnungseigentümer) der jeweiligen Wohnung steht. Der Oberste Gerichtshof hat jüngst entschieden, dass Wohnungen, die für die Dauer von drei bis sieben Tagen an Touristen vermietet werden, eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung erfordern, sobald eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer auftreten kann. "Jede Änderung bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümerschaft oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter“, heißt es in der Ausführung. Eine Beeinträchtigung der Interessen der Miteigentümer sah der OGH konkret darin, dass sich wegen der Vermietung an wechselnde Mieter, unkontrolliert fremde Personen im Haus aufhalten. Bisher war eine Widmungsänderung nur nötig, wenn mehr als ein Drittel aller Wohnungen kurzzeitig vermietet wurden.

Mietwohnung
Bei der (Unter)Vermietung einer Mietwohnung an Touristen ist zu beachten, dass diese nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) grundsätzlich erlaubt ist, wenn diese im Mietvertrag nicht ausdrücklich untersagt wurde. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gilt: Eine Wohnung darf nur als Ganzes untervermietet werden, wenn der Vermieter dem zustimmt oder es im Mietvertrag vorab gestattet wurde. Meist enthalten Mietverträge im Anwendungsbereich des MRG ein generelles Untervermietungsverbot. Durchsetzbar ist dieses durch den Vermieter aber nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, die Untervermietung nicht zuzulassen (zB ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins).

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter auch den Hauptmietvertrag auflösen, etwa wenn der Hauptmieter die Wohnung nicht (mehr) zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses benötigt.

Weitere Aspekte
Gewerberecht: Im Fall der gewerbsmäßigen Vermietung (Vermietung samt Nebenleistungen, die die üblichen Verrichtungen im eigenen Haushalt übersteigen) unterliegt man der Gewerbeordnung.

Abgabenrecht: Ab einem Vermietungs-Zusatzeinkommen von EUR 730,00 pro Jahr sind die Mieteinnahmen für einen Arbeitnehmer beispielsweise einkommensteuerpflichtig. Umsatzsteuerpflicht entsteht ab einer Vermietungs-Umsatzgrenze von netto EUR 30.000,00 pro Jahr. Zudem bestehen in den jeweiligen Bundesländern unterschiedliche Regelungen zur Einhebung von Fremdenverkehrsabgaben bei zeitweilige Privatvermietung.

Fazit
Schon vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung empfiehlt sich eine Prüfung, ob künftig eine Vermietung zu Apartmentzwecken beabsichtigt ist und ob diese Option auf Grundlage der vorgesehenen Widmung überhaupt rechtlich zulässig ist.

Autor: Christoph Luegmair