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Polen: Share- und Asset-Deals in Bezug auf polnische Gesellschaften mit landwirtschaftlichem Grundbesitz: Vorsicht ist geboten!

Problemstellung
Durch die Novelle des polnischen Gesetzes über die Gestaltung des landwirtschaftlichen Systems, die am 30.04.2016 in Kraft getreten ist („Gesetz“), wurde der Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen wesentlich eingeschränkt. Die neuen Regelungen betreffen in der Praxis nicht nur Landwirte, sondern auch Unternehmen, die kaum Berührungspunkte mit der Landwirtschaft haben. Es handelt sich dabei insbesondere um Kapitalgesellschaften, die (i) im Rahmen ihrer Unternehmenstätigkeit landwirtschaftliche Grundstücke erworben oder durch ihre Gesellschafter im Wege der Sacheinlage gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten erhalten haben oder die (ii) Anteilsinhaber von Aktien bzw Anteilen anderer Handelsgesellschaften sind, die wiederum Eigentümer von landwirtschaftlichem Grundbesitz sind.

Vorkaufs- und Erwerbsrecht – Zustimmung und Benachrichtigung der Rechtsinhaber
Entsprechend den gesetzlichen Regelungen ist der Eigentumserwerb an landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen grundsätzlich nur mit Zustimmung der staatlichen Zentralstelle für die Förderung der Entwicklung des ländlichen Raumes (polnisch abgekürzt: „KOWR“) möglich. Die KOWR handelt dabei zugunsten des Staates. Zuvor war hierfür die Agentur für landwirtschaftliche Immobilien („ANR“) zuständig. Die Zustimmung wird grundsätzlich durch einen Verwaltungsakt erteilt. Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht für Einzellandwirte und Pächter, sofern sie bestimmte gesetzlich geregelte Voraussetzungen erfüllen. Die KOWR hat ein Vorkaufsrecht an Anteilen einer Handelsgesellschaft, die Eigentümerin landwirtschaftlich genutzter Grundstücke in Polen ist. Verträge über den Kauf von Anteilen oder Aktien an einer solchen Gesellschaft sollten daher stets unter die Bedingung gestellt werden, dass der Staat sein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Übt der Staat sein Vorkaufsrecht aus, wird er zugleich Mitgesellschafter oder Aktionär der jeweiligen Kapitalgesellschaft.

Zu beachten ist hierbei, dass sich das Recht der KOWR, Geschäftsanteile oder Aktien zu erwerben, nicht nur auf einen Kaufvertrag über Geschäftsanteile oder Aktien, („Vorkaufsrecht“) beschränkt. Der KOWR steht zudem ein Recht zum Erwerb der Anteile oder Aktien an einer Kapitalgesellschaft auch im Rahmen eines anderen Ereignisses zu, das einen solchen Erwerb bezweckt („Erwerbsrecht“). Dieses Recht kann die KOWR geltend machen bei (i) Kapitalerhöhungen, wenn die neu gebildeten Geschäftsanteile (Aktien) von einem Dritten übernommen werden, (ii) Schenkungen von Anteilen oder (iii) bei Geschäftsvorfällen, bei denen ua die Anteile oder das Vermögen auf einen anderen Rechtsträger übergehen. In der bisherigen Praxis hat die KOWR insbesondere M&A-Transaktionen mit einer sog polnischen Verbindung verstärkt kontrolliert, dh Geschäfte, die sich auf das Vermögen und die Anteile polnischer Unternehmen beziehen. Ein solcher Erwerb erfolgt nach denselben Grundsätzen wie die Ausübung des Vorkaufsrechts. Bei solchen Transaktionen hat der Erwerber die KOWR im Vorfeld entsprechend zu informieren. Danach gilt es abzuwarten, ob die KOWR ihr Erwerbsrecht insoweit ausübt. Rechtsgeschäfte, die im Falle des bestehenden Vorkaufsrechts der KOWR bedingungslos, und – im Falle des Erwerbsrechts – ohne Benachrichtigung der KOWR vorgenommen werden, sind nichtig.

Beispiel: Benachrichtigungserfordernis
Die deutschen Gesellschaften A und B beabsichtigen einen Zusammenschluss (Verschmelzung), infolge dessen die Gesellschaft A das gesamte Vermögen der Gesellschaft B gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten an die Gesellschafter der Gesellschaft B übernimmt.

Die Gesellschaft B ist Inhaberin von Anteilen bzw Aktien an einer polnischen Gesellschaft, der landwirtschaftliche Grundstücke in Polen gehören.

Im Zuge der Verschmelzung der Gesellschaft B mit der Gesellschaft A erwirbt die Gesellschaft A als übernehmender Rechtsträger aufgrund der eintretenden Gesamtrechtsnachfolge Anteile an der polnischen Gesellschaft, die landwirtschaftliche Grundstücke besitzt.

Für die Wirksamkeit der Verschmelzung ist die Benachrichtigung der KOWR über das bestehende Erwerbsrecht erforderlich, obwohl beide Rechtsträger, die an der Fusion beteiligt sind, im Ausland gegründet wurden und ihren Geschäftsbetrieb auch unter einer fremden Rechtsordnung führen. Dieses Benachrichtigungserfordernis ergibt sich im gebildeten Beispielsfall einzig und allein daraus, dass im Zuge der geplanten Verschmelzung der Gesellschaft B mit der Gesellschaft A eine Beteiligung des übertragenden Rechtsträgers an einer Gesellschaft mit landwirtschaftlichem Grundbesitz in Polen besteht.

Empfehlung: Due Diligence durch lokale professionals und Einzelfallauslegung
Werden Anteile an einer Handelsgesellschaft, die landwirtschaftliche Grundstücke besitzt, gesetzeswidrig erworben, so ist dieser Erwerb nichtig. Dies bezieht sich insbesondere auf den Abschluss eines bedingungslosen Rechtsgeschäfts, ohne Benachrichtigung des Vorkaufsberechtigten oder der KOWR über ihr Erwerbsrecht. Wie der gebildete Beispielfall zeigt, kann dies weitaus komplexere Transaktionen als den Abschluss eines Kaufvertrages über Geschäftsanteile (Aktien) betreffen. Auch dann, wenn die Aktien bzw Geschäftsanteile an einer Gesellschaft, die Eigentümerin eines landwirtschaftlichen Grundstücks ist, nur einen Teil des übertragenen Vermögens darstellen, kann die KOWR die komplette Fusion bzw Übernahme beanstanden und diese als absolut nichtig erachten. Unerheblich ist dabei, ob an der Transaktion ausländische Gesellschaften oder inländische Unternehmen beteiligt sind. Entscheidend ist allein, ob ein sog polnisches Bindeglied betroffen ist, dh Eigentum an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder die Beteiligung an einer polnischen Kapitalgesellschaft, die ihrerseits landwirtschaftliche Grundstücke besitzt. Aus diesem Grund sollte vor Abschluss einer solchen Transaktion zwingend eine umfassende Due-Diligence-Prüfung durchgeführt werden. Schwerpunktmäßig sind dabei die einzelnen Vermögensgegenstände zu untersuchen, die im Rahmen einer solchen Transaktion übertragen werden sollen. Das gilt insbesondere dann, wenn diese nicht in jenem Staat gelegen sind, in dem die beteiligten Unternehmen ihre geschäftlichen Tätigkeiten ausüben. Für den Erfolg der jeweiligen Transaktion können insoweit zwingende Rechtsvorschriften anderer Staaten von zentraler Bedeutung sein. Die KOWR legt die einschlägigen Regelungen über das Vorkaufs- und Erwerbsrecht sehr restriktiv aus. Da die Interpretation und Auslegung der entsprechenden gesetzlichen Regelungen durch die zuständigen Organe oft nicht transparent ist, sollte bei bestehenden Zweifeln, ob ein bedingter Vertrag geschlossen werden muss und ggf eine Benachrichtigung der KOWR bei Bestehen des Vorkaufs- oder Erwerbsrechts erforderlich ist, vorsorglich eine Einzelfallauslegung beantragt werden.

Autoren: Tomasz Szarek & Konrad Schampera