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Creación de fondos inmobiliarios

¿Le interesa el tema de los fondos inmobiliarios y está pensando en crear un fondo usted mismo? Hemos resumido las cuestiones más importantes para usted desde la perspectiva del iniciador del fondo:

¿Qué es un iniciador de fondos y quién puede asumir esta función?

Un iniciador de fondos es la persona (física o jurídica) que inicia y ejecuta la creación de un fondo. Por un lado, los iniciadores de fondos pueden ser iniciadores de fondos con un fondo institucional, como los bancos y, por otro lado, también pueden ser particulares que tengan un interés económico en el proyecto de fondo previsto.

¿Cuáles son las tareas de un iniciador de fondos?

Un iniciador de fondos se encarga de reunir los recursos financieros necesarios para el respectivo fondo cerrado. El objetivo es financiar un proyecto planificado. Establece la sociedad de fondos, selecciona el objeto de inversión, lo adquiere en el marco del fondo y se encarga de la venta en cuanto llega el final del plazo del fondo. Además, es responsable de la supervisión y gestión de la sociedad de fondos.

¿Cómo se puede crear un fondo?

Además de los conocimientos de los expertos, la creación de un fondo también requiere ciertos requisitos previos, que a su vez difieren según el tipo de fondo. Mientras que los fondos cerrados no están sujetos a aprobación, los fondos inmobiliarios abiertos están estrictamente regulados. Para poder crear un fondo propio, además de elegir un proyecto de inversión adecuado, es necesario crear primero una empresa (la sociedad gestora del fondo). La elección de la forma jurídica suele limitarse a las sociedades comanditarias o a las sociedades de responsabilidad limitada. No hay que subestimar los costes de creación de un fondo, que pueden ascender fácilmente a varios miles de euros.

En concreto, para crear su propio fondo hay que seguir los siguientes pasos:

  1. Comprobante de los fondos necesarios ("capital inicial") para la creación del fondo
  2. Certificación de la idoneidad profesional del iniciador del fondo (por ejemplo, mediante una titulación pertinente o muchos años de experiencia práctica)
  3. Presentación de un certificado de no objeción de la Agencia Tributaria
  4. Creación de una sociedad de gestión de fondos
  5. Nombramiento de un director general
  6. Establecimiento de una cuenta de custodia para que los fondos puedan invertirse de forma segura en ella
  7. Aprobación de la autoridad competente

¿Cómo se coordina y supervisa un fondo?

En Austria, el Ministerio de Finanzas y la Autoridad del Mercado Financiero (FMA), en Alemania la Autoridad Federal de Supervisión Financiera (BaFin) y en España la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) son responsables de la supervisión de los fondos. Tras la crisis financiera de 2007/2008, se introdujeron normas estrictas en toda Europa para ofrecer una mejor protección a los inversores. En consecuencia, se aplican requisitos estrictos a las empresas de fondos (requisitos de información, inspecciones in situ por parte de la FMA / BaFin, auditorías de los bancos depositarios, estados financieros anuales detallados que deben presentarse, etc.).

¿En qué se diferencian los fondos inmobiliarios abiertos y cerrados?

Ambos son una forma de gestión de activos, es decir, la gestión (e idealmente el aumento) de los mismos. Mientras que los fondos inmobiliarios abiertos invierten en varios inmuebles (proyectos), los fondos inmobiliarios cerrados suelen centrarse en uno o dos proyectos. La inversión de cada persona es relativamente alta y asciende a varios miles de euros de media. En el caso de los fondos inmobiliarios abiertos, es posible empezar con cantidades mensuales más pequeñas; la normativa exacta varía de un país a otro. La duración de los fondos cerrados es de varios años (más de 10 años no es raro). A diferencia de los fondos abiertos, una salida anticipada es casi imposible.

  1. Fondos inmobiliarios abiertos: Esta variante es la más utilizada como inversión, ya que es de menor riesgo que la variante cerrada. Se llama "abierto" porque el número de propiedades no está limitado y los nuevos inversores pueden entrar en el fondo en cualquier momento y los inversores existentes -bajo ciertas condiciones- pueden salir del fondo. Por cierto, el nuevo reglamento para los fondos inmobiliarios abiertos prevé un periodo de tenencia de 12 meses. La valoración de los fondos inmobiliarios abiertos se lleva a cabo mediante valoraciones de varios expertos.
  2. Fondos inmobiliarios cerrados: En este caso, el objetivo suele ser financiar un único proyecto inmobiliario. En cuanto se alcanza el capital deseado a través de los pagos de los inversores, el fondo se cierra y ya no es posible realizar más pagos.   

¿Cuándo se cierra un fondo inmobiliario y qué ocurre después?

  • Un fondo inmobiliario cerrado se cierra automáticamente en cuanto se alcanza la inversión requerida. A partir de ese momento ya no es posible ingresar en el fondo.
  • Los cierres (temporales) también pueden ocurrir con los fondos inmobiliarios abiertos: Si se producen fuertes fluctuaciones en el mercado, suele existir el riesgo de que varios inversores quieran retirar rápidamente su inversión del fondo. En este caso, el fondo puede cerrarse temporalmente y resistir así la posible presión vendedora. De este modo, el fondo puede superar entretanto los cuellos de botella de liquidez sin tener que vender bajo presión y acumular reservas de otro modo.

Asesoramiento jurídico para iniciadores de fondos

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