Impuesto sobre sucesiones y donaciones

Todo propietario de un inmueble vacacional en España se ve confrontado en algún momento con el dilema de si venderlo a terceros o transmitir (una parte de) su propiedad a sus seres queridos. Cuando se decide que el inmueble permanezca en el ámbito familiar, se puede recurrir a varias opciones legales: en caso de transmisión por herencia, se recomienda redactar un testamento, para determinar quién será el propietario del inmueble cuando fallezcamos. La alternativa sería transferir la propiedad total o parcialmente como una donación inter vivos. Una buena planificación permite optimizar la carga fiscal asociada a la transferencia de la propiedad, a la vez que simplifica el proceso.

Índice de contenidos

• ¿Qué valor es fiscalmente relevante?
• ¿Qué impuestos se devengan?
• ¿Cuál es la mejor manera de transferir la propiedad de un inmueble?

¿Qué valor es fiscalmente relevante?

Desde 2021 existe en España el llamado „valor de referencia“ fiscal de los inmuebles. Es un valor oficial determinado por el Catastro, tomando como punto de partida el valor catastral del inmueble (otro valor oficial) y que, por regla general, está (notablemente) por debajo del valor de mercado. A los efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, deberá tributarse por los inmuebles siempre sobre la base del valor de referencia y, cuando éste no exista, del de mercado. De lo contrario, se corre el riesgo de que la Agencia Tributaria realice una comprobación y exija pagos adicionales, que pueden ser considerables. El plazo del que dispone la Administración para comprobar los valores declarados es de cuatro años.

¿Qué impuestos se devengan?

a) Impuesto sobre Donaciones

En el caso de las donaciones de bienes inmuebles españoles inter vivos, el impuesto sobre donaciones español lo debe pagar el donatario. Se aplica la legislación tributaria de la respectiva comunidad autónoma española, según el lugar donde se encuentre el inmueble. Hay grandes diferencias regionales: si bien en algunas Comunidades Autónomas el Impuesto sobre Donaciones ha sido prácticamente suprimido (p.ej. en Madrid), las cuotas que se pagan en el resto pueden ser muy elevadas, en particular cuando no existe relación de parentesco entre el donante y el donatario o es lejana.

Cuando, por ejemplo, un inmueble con un valor de 1.000.000 €, propiedad a iguales partes de un matrimonio, es donado a sus dos hijos residentes fuera de España, la cuota de Impuesto sobre Donaciones a pagar asciende a:

• Mallorca (y todas las Islas Baleares):                                        70.000,00 EUR
• Denia (Costa Blanca y resto de la Comunidad Valenciana):     85.574,59 EUR
• Málaga (y toda Andalucía):                                                        1.704,80 EUR
• Barcelona (y resto de Cataluña):                                               54.000,00 EUR

En ocasiones, la forma ideal de donar el inmueble a la siguiente generación puede consistir en desmembrar el dominio en usufructo (uso y disfrute), que retienen de forma vitalicia los padres y nuda propiedad, que se dona a los descendientes, de tal modo que éstos sólo devendrán pleno propietarios cuando fallezcan los padres.

b) Impuesto sobre sucesiones

Cuando el inmueble se transmite por herencia, se devenga el Impuesto sobre Sucesiones. También en este caso las diferencias tributarias entre Comunidades Autónomas son muy marcadas, lo que hace necesaria la planificación, incluso de forma previa a la adquisición del inmueble. Una vez adquirido el inmueble y decidida su transmisión por herencia, se deben valorar en particular las alternativas de transmisión (institución de heredero, legado), así como los modos de optimizar la carga fiscal de los herederos.

En nuestro ejemplo anterior, éstas son las cuotas a pagar según el lugar donde esté sito el inmueble:

• Mallorca (y todas las Islas Baleares):                                        31.000,00 EUR
• Denia (Costa Blanca y resto de la Comunidad Valenciana):     45.643,11 EUR
• Málaga (y toda Andalucía):                                                               0,00 EUR
• Barcelona (y resto de Cataluña):                                               27.877,56 EUR

c) Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos

Además, toda transmisión de bienes inmuebles inter vivos o por fallecimiento está sujeta al impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos. La llamada plusvalía es un impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo durante un periodo máximo de 20 años. El deudor del impuesto es el donatario o el heredero. El valor catastral del terreno en el que se encuentra la propiedad es decisivo para el cálculo. Cada municipio aplica sus propios coeficientes para el cálculo, que se multiplican por el valor catastral del inmueble y el número de años que el donante o el causante ha sido propietario de este.

d) Impuesto sobre la renta (de no residentes) sobre la ganancia de capital

En el caso de las donaciones de bienes inmuebles, el Impuesto sobre la Renta (de No Residentes) también se devenga sobre la ganancia de capital del transmitente. Sin embargo, este impuesto no se aplica a las transmisiones mortis causa. El impuesto se paga sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de la donación, a un tipo del 19% para los no residentes que viven en la UE (24% para los donantes no comunitarios). Todos los costes relacionados con la adquisición y venta de la propiedad (gastos de notaría y registro de la propiedad, impuesto sobre transmisiones patrimoniales, comisión del agente inmobiliario, etc.) pueden deducirse a la hora de determinar la ganancia imponible. Lo mismo ocurre con las inversiones realizadas (medidas constructivas que suponen un incremento del valor, como la construcción de una piscina), siempre que se puedan demostrar mediante la correspondiente factura en la que se desglose el IVA.

¿Cuál es la mejor manera de transferir la propiedad de un inmueble?

La respuesta no siempre es la misma. Lo principal es atender a las preferencias de los propietarios, tanto financieras, como sobre todo en materia de disfrute del inmueble: no debe olvidarse que éste se adquirió como vivienda vacacional, pero tampoco su carácter de activo de inversión. En aquellos casos en los que haya un gran incremento de valor (en particular, cuando la transmisión se realice después de 15 o más años), la donación puede resultar fiscalmente muy gravosa, por la tributación del incremento de valor acumulado. La donación en vida, no obstante, tiene la ventaja de evitar la incertidumbre que supone toda herencia, también desde el punto de vista financiero, ya que los impuestos actuales pueden cambiar en cada momento.

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