Arrendamiento de viviendas vacacionales

Los propietarios de una vivienda vacacional en España que no residen en el país y que alquilan dicha vivienda, ya sea durante todo el año o temporalmente, deben declararen España sus ingresos por arrendamiento y tributar por ellos en los términos de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). La declaración se realiza mediante el modelo 210.

A continuación, respondemos a las preguntas más frecuentes sobre la declaración de los ingresos por arrendamiento:

Índice de contenidos

• ¿Cómo se declaran los ingresos por arrendamiento?
• ¿A cuánto ascienden los impuestos?
• ¿Qué gastos se tienen en cuenta para calcular el impuesto?
• ¿Qué parte del inmueble se puede amortizar?
• ¿Qué hacer si el formulario no se ha presentado a tiempo?

¿Cómo se declaran los ingresos por arrendamiento?

El IRNR respecto a los ingresos por arrendamiento se determina trimestralmente. En su caso, hay que presentar una declaración y abonar la cuota tributaria resultante:

• Si la base imponible (ingresos netos de arrendamiento) es positiva durante el trimestre, debe presentarse una declaración trimestral. Las fechas límites para su presentación son el 15 de abril (primer trimestre), el 15 de julio (segundo trimestre), el 15 de octubre (tercer trimestre) y el 15 de enero (cuarto trimestre).

• Si, por el contrario, el rendimiento neto del trimestre es negativo, no hay que presentar declaración trimestral, ni pagar impuesto alguno. En este caso, sólo hay que presentar una declaración (con una cuota igual acero) hasta el 20 de enero del año siguiente. Las pérdidas sufridas en un trimestre no pueden compensarse con los beneficios de los trimestres siguientes (a diferencia de los sí residentes).

¿A cuánto ascienden los impuestos?

Cuando se alquila un inmueble en España, sólo los ingresos netos están sujetos a impuestos. La base imponible es, por tanto, la diferencia entre los ingresos por arrendamiento y los gastos deducibles.

Desde 2016, se aplica un tipo impositivo del 19% a los residentes de la Unión Europea, Islandia y Noruega. Por excepción, para todos los demás contribuyentes residentes fuera de la Unión Europea (incluido Suiza), el tipo impositivo es del 24%. Estos tampoco pueden deducir los gastos de alquiler y, por lo tanto, deben tributar por los ingresos brutos.

¿Qué gastos se tienen en cuenta para calcular el impuesto?

Los gastos deducibles son sólo los siguientes, siendo además algunos de ellos sólo deducibles de forma proporcional (a los días en los que ha estado arrendado el inmueble):

• Los intereses de los préstamos bancarios directamente relacionados con la compra de la propiedad o con una renovación de esta
• Impuesto sobre bienes inmuebles y otras tasas municipales como, por ejemplo, la tasa de basuras
• Costes de la administración de la propiedad o de la comunidad de propietarios (agua, electricidad, teléfono, etc., si los pagan los propietarios).
• Seguros de la propiedad
• Costes de agentes inmobiliarios, asesores fiscales y abogados, siempre que estén relacionados con la respectiva propiedad en alquiler
• Los gastos que se produzcan por la reparación de partes del inmueble deterioradas
• Amortización del inmueble

¿Qué parte del inmueble se puede amortizar?

La amortización es el resultado de aplicar el porcentaje del 3 % sobre el mayor de los siguientes valores:

• Valor catastral de las edificaciones.
• Coste de adquisición, distinguiendo entre:
  • Inmuebles adquiridos a título oneroso: la parte del precio de adquisición, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) que corresponde a las edificaciones, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble.
  • Inmuebles adquiridos a título gratuito por herencia o donación: la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, si las hubiera, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

¿Qué hacer si el formulario no se ha presentado a tiempo?

La Agencia Tributaria española dispone de un plazo de 4 años para comprobar y exigir el pago de los impuestos no declarados. Esto ocurre regularmente cuando se vende una propiedad sin haber pagado los impuestos de los años anteriores. Además de las cuotas tributarias, la Agencia Tributaria puede exigir recargos e intereses de demora e imponer una sanción del 50% de las cuotas tributarias impagadas. Sin embargo, no cabe imponer sanciones tributarias si el contribuyente presenta posteriormente y de manera voluntaria las declaraciones de impuestos y paga las cuotas tributarias adeudadas. En estos casos, sólo hay que pagar recargos por demora del 1% al 15% de la tasa, o intereses de demora si el pago se realiza después de más de un año.