Vermietung von Ferienimmobilien

Nicht in Spanien ansässige Eigentümer einer spanischen Ferienimmobilie, welche diese ganzjährig oder zeitweise vermieten, müssen ihre Mieteinnahmen in Spanien versteuern. Die Steuererklärung erfolgt über das Steuerformular 210.

Im Folgenden beantworten wir eine Reihe uns häufig gestellter Fragen zu der Besteuerung von Mieteinnahmen:

Inhaltsübersicht

• Wie sind die Mieteinnahmen zu deklarieren?
• Wie hoch ist die zu zahlende Steuer?
• Welche Ausgaben werden bei der Ermittlung der Steuer berücksichtigt?
• Wie viel von der Immobilie kann abgeschrieben werden?
• Was ist zu tun, wenn das Formular nicht fristgerecht eingereicht wurde?

Wie sind die Mieteinnahmen zu deklarieren?

Die Einkommensteuer Nichtresidenter auf Mieteinkünfte wird vierteljährlich ermittelt. Gegebenenfalls muss eine Steuererklärung abgegeben und die resultierende Steuerquote gezahlt werden:

• Ist die Bemessungsgrundlage (Nettogewinn aus der Vermietung) im Quartal positiv, muss eine vierteljährliche Steuererklärung abgegeben werden. Die Frist für deren Abgabe endet am 15. April (1. Quartal), 15. Juli (2. Quartal), 15. Oktober (3. Quartal) und am 15. Januar (4. Quartal).

• Ist der Nettogewinn des Quartals dagegen negativ, muss keine vierteljährliche Erklärung abgegeben werden (da keine Steuerquote zu zahlen ist). In einem solchen Fall ist nur eine Erklärung (mit Steuerquote gleich Null) bis zum 20. Januar des darauffolgenden Jahres abzugeben. Verluste, die in einem Quartal entstanden sind, dürfen mit Gewinnen aus den nächsten Quartalen nicht ausgeglichen werden (anders als bei Residenten).

Wie hoch ist die zu zahlende Steuer?

Bei der Vermietung von Immobilien in Spanien sind die Nettoerträge zu versteuern. Die Bemessungsgrundlage der Steuer stellt daher die Differenz zwischen den Vermietungseinnahmen und den abzugsfähigen Ausgaben dar.

Seit 2016 gilt ein Steuersatz von 19% für Einwohner der Europäischen Union, Islands und Norwegens. Für alle anderen Steuerzahler, die außerhalb der Europäischen Union (einschließlich der Schweiz) ansässig sind, beträgt der Steuersatz 24%. Diese können auch keine Mietkosten absetzen und werden daher mit dem Bruttoeinkommen besteuert.

Welche Ausgaben werden bei der Ermittlung der Steuer berücksichtigt?

Abzugsfähige Ausgaben sind nur folgende, wobei manche Ausgaben nur anteilig von der Steuer abgesetzt werden können:

• Zinsen für Bankkredite, die mit dem Kauf der jeweiligen Immobilie oder einer Renovierung in unmittelbarem Zusammenhang stehen
• Grundsteuer und andere gemeindliche Gebühren (z.B. Müllgebühr)
• Kosten der Hausverwaltung bzw. der Eigentümergemeinschaft (Wasser, Strom, Telefon, wenn sie von den Eigentümern bezahlt werden)
• Versicherung des Objektes
• Makler-, Steuerberater- und Rechtsanwaltsgebühren (in Zusammenhang mit dem Vermietungsobjekt)
• Solche, die für den Ersatz von vorherigen Gebäudeteilen entstehen (Reparaturen)
• Abschreibung der Bauten

Wie viel von der Immobilie kann abgeschrieben werden?

Die Abschreibung ergibt sich aus der Anwendung eines Satzes von 3 % auf den höheren der folgenden Werte:

• Katasterwert der Bauten.
• Erwerbkosten der Bauten, wobei hier zu unterscheiden ist:
  • entgeltlich erworbene Immobilien: anteiliger Kaufpreis der Bauten einschließlich der anteiligen mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern (Notar, Eintragung, nicht abzugsfähige Mehrwertsteuer, Grunderwerbssteuer und Stempelsteuer, Maklergebühren usw.), zuzüglich aller Kosten für die Investitionen und Verbesserungen an der erworbenen Immobilie.
  • Bei unentgeltlich durch Erbschaft oder Schenkung erworbenen Immobilien: der Teil der mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern, der dem Bau entspricht, sowie gegebenenfalls die gesamten Investitionen und vorgenommenen Verbesserungen.

Was ist zu tun, wenn das Formular nicht fristgerecht eingereicht wurde?

Das spanische Finanzamt hat eine Frist von 4 Jahren, um nicht eingereichte Steuern zu prüfen und deren Zahlung einzufordern. Dies geschieht regelmäßig dann, wenn die Immobilie veräußert wird, ohne die Steuern der Vorjahre entrichtet zu haben. Neben den Steuerbeträgen kann das Finanzamt Säumniszuschläge und Verzugszinsen verlangen und auch eine Strafe in Höhe von 50% der nicht gezahlten Steuerquoten verhängen. Steuerstrafen sind jedoch ausgeschlossen, wenn der Steuerzahler die Steuererklärungen freiwillig nachreicht und die Steuerquoten zahlt. In diesen Fällen sind lediglich Säumniszuschläge in Höhe von 1 bis 15% der Steuerquote zu begleichen bzw. auch Verzugszinsen, wenn die Zahlung erst nach mehr als einem Jahr erfolgt.