Veräußerung von Ferienimmobilien

Bei jeder Übertragung unter Lebenden einer spanischen Immobilie, sei es entgeltlich (Verkauf) oder unentgeltlich (Schenkung), sind verschiedene Steuererklärungen einzureichen und gegebenenfalls die anfallenden Steuern zu zahlen. Es ist unerlässlich, die mit solchen Übertragungen verbundenen Steuern im Voraus zu kennen, um sie richtig vorzubereiten und die Steuerlast unter Anwendung der jeweils in Spanien geltenden Vorschriften so weit wie möglich zu reduzieren.

Einkommensteuer für Nichtansässige

Beim Verkauf, Schenkung oder sonstiger Übertragung zu Lebzeiten einer spanischen Immobilie tritt eine Veränderung in der Zusammensetzung des Vermögens des Steuerzahlers ein, die grundsätzlich einen in Spanien zu versteuerndem Vermögenszuwachs bedeutet. Dies trifft selbst dann zu, wenn es sich um keine entgeltliche Übertragung handelt und tatsächlich vom Übertragenden keinerlei Vorteile erlangt werden. Der gegebenenfalls entstandene Vermögenszugewinn unterliegt der Einkommenssteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de No Residentes-IRNR). Übertragungen von Todes wegen sind allerdings von dieser Steuer befreit.

Der Steuersatz bei der Einkommenssteuer für Nichtansässige bei Übertragungen beträgt seit 2016 19% und ist auf den Vermögenszuwachs zu entrichten. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Veräußerungswert der Immobilie. Um eine genaue Berechnung vornehmen zu können, ist es notwendig, sämtliche Kosten im Zusammenhang mit Erwerb und der Übertragung der Immobilie im Detail zu kennen, wie zum Beispiel die gezahlten Grunderwerbsteuern, Notar- und Registergebühren, Anwalts- und Steuerberaterhonorare, Maklerprovisionen, etc. Diese Kosten mindern den Vermögenszuwachs.

Rechnungen über Investitionen in die Immobilie, bzw. alle baulichen Maßnahmen, die zu einer Wertsteigerung geführt haben (im Gegensatz zu reinen Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen), sind mit besonderer Aufmerksamkeit zu prüfen. Die reine Wertangabe in der Urkunde zur Neubauerklärung genügt nicht, um die Investition steuermindernd geltend zu machen: Es sind stets entsprechende Rechnungen mit Mehrwertsteuer (keine Kostenvoranschläge) vorzulegen.

Wenn ein Nichtansässiger seine in Spanien gelegene Immobilie verkauft, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und innerhalb eines Monats an den spanischen Fiskus zu zahlen, indem er das Formular 211 abgibt. Im Falle einer Schenkung besteht diese Pflicht zum Einbehalt nicht. Der Verkäufer oder der Schenker muss seinerseits innerhalb von vier Monaten nach der Übertragung eine IRNR-Erklärung mittels des Formulars 210 einreichen, in dem entweder der einbehaltene Betrag von der zu zahlenden Steuer abgezogen wird oder eine Erstattung beantragt wird, wenn die zu zahlende Steuer niedriger als der Einbehalt oder gleich Null ist.

Bodenwertzuwachssteuer

Zusätzlich fällt -sowohl im Falle eines Verkaufs als auch einer Schenkung die Wertzuwachssteuer („Plusvalía“) an. Diese wird von der Gemeinde erhoben. Sie entsteht aufgrund der tatsächlichen oder fiktiven Wertsteigerung des Bodens über einen Zeitraum von maximal 20 Jahren. Es ist nicht möglich, diese Steuer durch Wertangaben zu beeinflussen, da für die Steuerberechnung ausschließlich der Katasterwert maßgebend ist.