Selbstnutzung von Ferienimmobilien

Eigentümer einer spanischen Ferienimmobilie, die nicht vermietet ist, werden jährlich vom spanischen Staat zur Kasse gebeten, selbst wenn die Immobilie ganzjährlich leer stand. Die entsprechend initiativ abzugebende Erklärung erfolgt über das Steuerformular 210.

Im Folgenden beantworten wir eine Reihe uns häufig gestellter Fragen zum Formular 210:

Inhaltsverzeichnis

• Was genau ist zu versteuern?
• Wer ist verpflichtet, das Formular 210 einzureichen?
• Muss man das Formular 210 auch dann einreichen, wenn die Immobilie vermietet ist?
• Wie hoch ist die zu zahlende Steuer?
• Können Kosten bei der Ermittlung der Steuer berücksichtigt werden?
• Ist der Steuersatz unabhängig vom Wohnsitz des Steuerpflichtigen?
• Wann und wie muss das Formular 210 abgegeben werden?
• Was ist zu tun, wenn das Formular nicht fristgerecht eingereicht wurde?

Was genau zu versteuern?

Die Selbstnutzung einer nicht vermieteten spanischen Ferienimmobilie durch ihre Eigentümer. Besteuert wird also eine Art fiktive Eigenmiete. Gewerbliche Immobilien, unbebaute Grundstücke und andere nicht bewohnbare Objekte unterliegen dieser Besteuerung nicht. Eine Immobilie gilt nur dann als nicht von ihrem Eigentümer selbstgenutzt, wenn sie an Fremde vermietet worden ist und nur für die Zeit, die sie tatsächlich vermietet war: Der (teilweise) Leerstand muss genauso wie die tatsächliche Eigennutzung versteuert werden.

Wer ist verpflichtet, das Formular 210 einzureichen?

Nicht in Spanien ansässige Personen, die Eigentümer einer (teilweise) nicht vermieteten Immobilie in Spanien sind. In Spanien Ansässige zahlen eine vergleichbare Steuerquote im Rahmen ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung. Im Falle eines Auseinanderfallens des Vermögens an der Immobilie (der Nießbrauch steht einer oder mehrerer Personen zu und andere Personen sind Inhaber des sogenannten bloßen Eigentums) ist es der Nießbraucher, der verpflichtet ist, dieses Formular einzureichen und die Steuerquote zu bezahlen. Wenn es mehrere Eigentümer der Immobilie gibt, ist von jedem Eigentümer eine Erklärung abzugeben. Eine gemeinsame Veranlagung ist nicht möglich.

Muss man das Formular 210 auch dann einreichen, wenn die Immobilie vermietet ist?

Bei Vermietung ist die Steuer nur proportional für die Tage zu zahlen, an denen die Immobilie leer oder dem Eigentümer zur Verfügung stand.

Wie hoch ist die zu zahlende Steuer?

Die zu zahlende Steuerquote hängt vom Katasterwert der Immobilie ab. Der Katasterwert erscheint u.a. auf der Grundsteuer-Quittung (IBI). Um die Bemessungsgrundlage zu ermitteln, wird ein Prozentsatz von 1,1% auf den Katasterwert der Immobilie angewandt, wenn der Katasterwert der Immobilie im Steuerzeitraum oder innerhalb der zehn vorangegangenen Steuerzeiträume festgestellt wurde. Bei älteren Katasterwerten beträgt der Satz 2%.

Können Kosten bei der Ermittlung der Steuer berücksichtigt werden?

Nein. Es ist lediglich möglich, den Betrag der nachweisbaren Spenden an spanische Hilfsorganisationen und Stiftungen mit bis zu 80% der ersten 150 EUR und 35% des Restbetrags, mit einer Obergrenze von 10% der Bemessungsgrundlage (je nachdem, wer der Empfänger ist) in Ansatz zu bringen. Damit die Spende vom Finanzamt anerkannt wird, ist eine entsprechende Bescheinigung über ihre Höhe einzureichen.

Ist der Steuersatz unabhängig vom Wohnsitz des Steuerpflichtigen?

Seit 2016 gilt ein Steuersatz von 19% für Einwohner der Europäischen Union, Islands und Norwegens. Für alle anderen Steuerzahler, die außerhalb der Europäischen Union (einschließlich der Schweiz) ansässig sind, beträgt der Steuersatz 24%.

Wann und wie muss das Formular 210 abgegeben werden?

Das Formular kann vom 01. Januar bis 31. Dezember des Folgejahres abgegeben werden. Die Abgabe muss in elektronischer Form erfolgen, das spanische Finanzamt akzeptiert inzwischen keine ausgedruckten Steuerformulare mehr. Die Zahlung muss über eine spanische Bank erfolgen, wobei es am bequemsten ist, eine Einzugsermächtigung zu Gunsten des Finanzamts einzurichten. Der Betrag wird dann vom Bankkonto des Steuerpflichtigen Ende Dezember abgebucht.

Was ist zu tun, wenn das Formular nicht fristgerecht eingereicht wurde?

Das spanische Finanzamt hat eine Frist von 4 Jahren, um nicht eingereichte Steuern zu prüfen und deren Zahlung einzufordern. Dies geschieht regelmäßig dann, wenn die Immobilie veräußert wird, ohne die Steuern der Vorjahre entrichtet zu haben. Neben den Steuerbeträgen kann das Finanzamt Säumniszuschläge und Verzugszinsen verlangen und auch eine Strafe in Höhe von 50% der nicht gezahlten Steuerquoten verhängen. Steuerstrafen sind jedoch ausgeschlossen, wenn der Steuerzahler die Steuererklärungen freiwillig nachreicht und die Steuerquoten zahlt. In diesen Fällen sind lediglich Säumniszuschläge in Höhe von 1 bis 15% der Steuerquote zu begleichen bzw. auch Verzugszinsen, wenn die Zahlung erst nach mehr als einem Jahr erfolgt.