Erbschafts- und Schenkungssteuer

Jeder Eigentümer einer Ferienimmobilie in Spanien steht irgendwann vor dem Dilemma, ob er sie an einen Dritten verkaufen oder (einen Teil) seiner Immobilie an seine Angehörigen vererben soll. Entscheidet man sich dafür, die Immobilie in der Familie zu belassen, kann man auf verschiedene rechtliche Möglichkeiten zurückgreifen: im Falle einer Erbschaft kann durch ein Testament festgelegt werden, wer nach unserem Tod Eigentümer der Immobilie wird. Die Alternative hierzu ist, die Immobilie bereits zu Lebzeiten schenkweise ganz oder teilweise zu übertragen. Eine gute Planung optimiert die mit der Eigentumsübertragung verbundene Steuerlast und vereinfacht das Verfahren.

Inhaltsübersicht

• Welcher Wert ist steuerlich relevant?
• Welche Steuern fallen an?
• Wie lässt sich das Eigentum an einer Immobilie am besten übertragen?

Welcher Wert ist steuerlich relevant?

Seit 2021 gibt es in Spanien einen sogenannten steuerlichen "Referenzwert" für Immobilien. Dabei handelt es sich um einen amtlichen Wert, der vom Katasteramt ermittelt wird. Für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer werden Immobilien immer auf der Grundlage des Referenzwerts und, falls dieser nicht vorhanden ist, auf der Grundlage des Marktwerts besteuert. Ansonsten riskiert man eine Nachprüfung durch das Finanzamt und beträchtliche Nachzahlungsforderungen. Die Behörden haben vier Jahre Zeit, die gemeldeten Werte zu überprüfen.

Welche Steuern fallen an?

a) Schenkungssteuer

Bei Schenkungen spanischer Immobilien unter Lebenden fällt die spanische Schenkungsteuer beim Beschenkten an. Die Gesetze der jeweiligen spanischen Autonomen Gemeinschaft sind anwendbar, je nach dem Ort, wo sich die Immobilie befindet. Dabei existieren große regionale Unterschiede. Obwohl in einigen Autonomen Gemeinschaften die Schenkungssteuer praktisch abgeschafft wurde (z.B. in Madrid), können die in den übrigen Ländern zu entrichtenden Steuern sehr hoch sein, insbesondere dann wenn keine oder nur eine entfernte Beziehung zwischen dem Schenker und dem Beschenkten besteht.

Wenn beispielweise eine Immobilie im Wert von 1.000.000 €, die einem Ehepaar zu gleichen Teilen gehört, an die beiden Kinder mit Wohnsitz außerhalb Spaniens verschenkt wird, beträgt die zu zahlende Schenkungssteuer:

• Mallorca (und alle Balearischen Inseln):                                           70.000,00 EUR
• Denia (Costa Blanca und der Rest der Comunidad Valenciana):      85.574,59 EUR
• Málaga (und ganz Andalusien):                                                          1.704,80 EUR
• Barcelona (und der Rest von Katalonien):                                         54.000,00 EUR

Manchmal bietet es sich an, die Immobilie an die nächste Generation zu verschenken, indem das Eigentum in einen Nießbrauch (Nutzung und Genuss), der lebenslang bei den Eltern verbleibt, und in bloßes Eigentum (sog. nacktes Eigentum), das an die Nachkommen verschenkt wird, aufgeteilt wird, sodass Letztere erst mit dem Tod der Eltern Volleigentümer werden.

b) Erbschaftsteuer

Wenn die Immobilie durch Erbschaft übertragen wird, fällt Erbschaftssteuer an. Auch in diesem Fall sind die steuerlichen Unterschiede zwischen den Autonomen Gemeinschaften sehr groß, was eine Planung bereits vor dem Erwerb der Immobilie erforderlich macht. Nach dem Erwerb der Immobilie und der Entscheidung über die Übertragung im Wege der Vererbung müssen insbesondere die Übertragungsalternativen (Einsetzung von Erben, Vermächtnis) sowie die Möglichkeiten zur Optimierung der Steuerbelastung der Erben geprüft werden.

In unserem obigen Beispiel sind dies die Steuern, die je nach Lage der Immobilie anfallen:

• Mallorca (und alle Balearischen Inseln):                                               31.000,00 EUR
• Denia (Costa Blanca und Rest der Comunidad Valenciana):                 45.643,11 EUR
• Málaga (und ganz Andalusien):                                                                     0,00 EUR
• Barcelona (und der Rest von Katalonien):                                             27.877,56 EUR

c) Gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer

Zusätzlich fällt bei jeder Immobilienübertragung zu Lebzeiten oder von Todes wegen die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer an. Die so genannte Plusvalía ist eine kommunale Steuer auf den Zuwachs des Bodenwerts über einen Zeitraum von maximal 20 Jahren. Der Steuerschuldner ist der Beschenkte bzw. der Erbe. Maßgeblich für die Berechnung ist der Katasterwert des Bodens, auf dem sich die Immobilie befindet. Jede Gemeinde wendet für die Berechnung eigene Koeffizienten an, die mit dem Katasterwert der Immobilie und der Anzahl der Jahre, die die Immobilie im Eigentum des Schenkers bzw. des Erblassers stand, multipliziert werden.

c) Einkommenssteuer (Nichtansässiger) auf den Veräußerungsgewinn

Bei Schenkungen von Immobilien fällt auch noch die Einkommensteuer (Nichtansässiger) auf den Veräußerungsgewinn des Übertragenden an. Bei Übertragungen von Todes wegen fällt diese Steuer jedoch nicht an. Zu versteuern ist die Differenz zwischen dem Anschaffungs- und dem Schenkungswert der Immobilie, wobei der Steuersatz bei Nichtansässigen, die in der EU leben, 19% beträgt (24% für nicht in der EU ansässigen Schenker). Alle Kosten in Verbindung mit der Anschaffung und der Veräußerung der Immobilie (Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, etc.) können steuermindernd bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns berücksichtigt werden. Gleiches gilt für getätigte Investitionen (wertsteigernde Maßnahmen, wie bspw. der Bau eines Pools), immer wenn diese anhand einer entsprechenden Rechnung mit Mehrwertsteuerausweis nachgewiesen werden können.

Wie lässt sich das Eigentum an einer Immobilie am besten übertragen?

Die Antwort ist nicht immer die gleiche. Das Wichtigste ist, die Präferenzen der Eigentümer zu berücksichtigen, sowohl in finanzieller Hinsicht als auch und vor allem in Bezug auf die Nutzung der Immobilie: Man darf nicht vergessen, dass die Immobilie als Ferienhaus erworben wurde, aber auch nicht, dass es sich um eine Kapitalanlage handelt. In Fällen, in denen es zu einem großen Wertzuwachs kommt (insbesondere, wenn die Übertragung nach 15 Jahren oder mehr erfolgt), kann die Schenkung aufgrund der Besteuerung des kumulierten Wertzuwachses eine hohe Steuerlast mit sich bringen. Die Schenkung zu Lebzeiten hat jedoch den Vorteil, dass die Ungewissheit einer Erbschaft, auch in finanzieller Hinsicht, vermieden wird, da sich die laufenden Steuern von Zeit zu Zeit ändern können.

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