Transmisión de viviendas vacacionales

Toda transmisión de un inmueble sito en España, sea onerosa (compraventa) o lucrativa (donación), da lugar a la obligación de presentar diversas declaraciones tributarias, y en su caso también al pago de los impuestos resultantes. Es esencial conocer de antemano la carga fiscal asociada a dichas transmisiones para poderlas planificar adecuadamente y reducir en lo posible la factura tributaria, en aplicación de la normativa vigente en cada momento y lugar de España.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Mediante la compra, donación o transmisiones similares en vida de un inmueble en España, se produce una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente, lo que, en principio, constituye una ganancia patrimonial sujeta a tributación en España. Esto sucede incluso cuando la transmisión no es a título oneroso y el donante no obtiene ningún beneficio. La ganancia patrimonial, cuando la hay, está sujeta al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Las transmisiones por causa de muerte, por el contrario, están exentas.

Desde 2016, el tipo impositivo del IRNR para ganancias patrimoniales es del 19 %. La ganancia patrimonial la constituye la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta del inmueble. Para hacer un cálculo exacto, es necesario conocer en detalle todos los costes relacionados con la adquisición y la transmisión del inmueble, como, por ejemplo, los impuestos de transmisiones patrimoniales pagados por la compra, los gastos de notaría y de registro, los honorarios de los abogados y asesores fiscales, las comisiones de los agentes inmobiliarios, etc. Estos costes reducen la ganancia.

Deben revisarse con especial atención las facturas relativas a las inversiones realizadas en el inmueble, que son todas aquellas medidas constructivas que han dado lugar a un incremento en su valor (por oposición a las meras reparaciones o reposiciones). El valor declarado en la escritura de Declaración de Obra Nueva no es suficiente para justificar la inversión. Deben presentarse siempre las correspondientes facturas con IVA (no hacen prueba los presupuestos).

Cuando un no residente vende su inmueble en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compra e ingresarlo a la Hacienda pública española en el plazo de un mes, presentando el modelo 211. Dicha obligación de retención no existe en caso de donación. El vendedor o donante debe, por su parte, presentar una declaración del IRNR en el plazo de cuatro meses desde la transmisión, mediante el modelo 210, descontando de la cuota a pagar, en caso de venta, el importe de la retención, o bien solicitando la devolución de ésta, si la cuota es inferior a la retención o cero.

Impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos

Adicionalmente, se devenga el Impuesto sobre el Incremento del Valor o "plusvalía", tanto en el caso de venta como en el de donación, la cual será liquidada por el Ayuntamiento. Este impuesto se basa en el incremento real o ficticio del valor del terreno durante un período máximo de 20 años. En cualquier caso, no es posible modificar öla carga impositiva mediante la declaración de un valor inferior al de mercado, ya que únicamente el valor catastral influye en el cálculo del impuesto.