Arrendamiento o renting de instalaciones fotovoltaicas sobre cubierta

Arrendamiento o renting de instalaciones fotovoltaicas sobre cubierta

El Real Decreto 244/2019 supuso un cambio radical en la regulación del autoconsumo eléctrico en España. Esta norma ha suprimido el ‘impuesto al sol’, ha establecido un sistema de compensación simplificada de los excedentes, ha eliminado el límite de potencia y ha facilitado la tramitación administrativa del autoconsumo, todo lo cual ha impulsado el desarrollo de instalaciones fotovoltaicas en multitud de espacios hasta ahora infrautilizados, especialmente cubiertas de viviendas, edificios y naves industriales.

Son muy diversas las opciones que tienen a su disposición los titulares de estos espacios y, del mismo modo, los proveedores de instalaciones fotovoltaicas, en función, sobre todo, de quién haya de aportar la financiación para su construcción y para la compra de los módulos y de quién haya de obtener los ingresos de la energía producida. Los esquemas más sencillos son dos: en el primero, es el propietario de la cubierta quien financia íntegramente la construcción, llevada a cabo por un proveedor especializado en su modalidad ‘llave en mano’, y quien percibe los ingresos de la venta de energía o, en su caso, la compensa con la consumida; en la segunda modalidad, el titular de la cubierta simplemente la arrienda a favor de un tercero para que éste ubique en ella la instalación de producción y venda en el mercado la energía generada.

Partiendo de estos dos modelos, están apareciendo fórmulas intermedias de colaboración entre los titulares de los espacios y los proveedores de módulos y otros servicios energéticos. En esta nota nos centramos en una de ellas: el arrendamiento o renting de la instalación fotovoltaica sobre cubierta.

Este contrato permite al propietario del edificio o de la nave (o de cualquier otra edificación apta a tal efecto) la colocación de instalaciones fotovoltaicas en su cubierta para el autoconsumo de la energía producida y, en su caso, la venta y/o compensación del excedente mediante su vertido en la red eléctrica ‑esto lo diferencia del mero arrendamiento de cubierta‑, pero, en lugar de financiar por sí mismo los costes que implica la compra de los módulos y su instalación, es un tercero (normalmente, una empresa especializada en proyectos de energías renovables) el que adquiere los módulos y los cede en arrendamiento al titular de la cubierta. La instalación fotovoltaica pertenece por tanto a esta última empresa, que percibe del propietario de la cubierta un alquiler mediante el que ésta recupera su inversión, y que en la práctica es muy inferior al beneficio obtenido por el arrendatario en forma de ahorro de costes energéticos. En el contrato suele pactarse una opción de compra al final de su duración, con cuyo ejercicio el titular de la cubierta adquiere la propiedad de la instalación, que hasta ese momento pertenecía al arrendador.

El renting de instalación fotovoltaica sobre cubierta plantea para el arrendador toda una serie de retos jurídicos y fiscales. El primero de ellos es evidente: asegurar su condición de propietario del objeto hasta el ejercicio de la opción de compra. Es una cuestión importante, puesto que en definitiva se trata de una instalación ubicada sobre un inmueble ajeno, de modo que un tercero de buena fe podría considerar legítimamente que forma parte del mismo ‑y que por tanto pertenece a su titular‑ si no se adoptan las medidas necesarias. Por eso es altamente recomendable inscribir el contrato de renting en el Registro de Bienes Muebles, dado que se presume que el arrendador con contrato inscrito tiene la propiedad del bien. Así, en caso de venta del inmueble o de concurso de su titular, el arrendador de la instalación podrá acreditar con toda facilidad su condición de propietario de la misma.

Además, en caso de incumplimiento del arrendatario y resolución del contrato, el propietario de la instalación puede acudir a un procedimiento judicial extraordinariamente ágil para obtener la devolución de la misma (o, al menos, de las partes que puedan serle útiles, como los módulos fotovoltaicos).

Para inscribir el contrato de renting en el Registro de Bienes Muebles, es necesario que éste se formalice en un modelo oficial aprobado por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antigua Dirección General de los Registros y del Notariado). Puede utilizarse el modelo general, el cual es desgraciadamente insuficiente para regular las complejas cuestiones a las que hay que atender en este tipo de contratos, o puede solicitarse la aprobación de un modelo oficial a medida, posibilidad que hasta ahora únicamente solían utilizar las entidades financieras pero que está a disposición de cualquier empresa.

El renting fotovoltaico sobre cubierta implica una dificultad fundamental: la identificación del objeto arrendado, la cual que resulta indispensable para poder inscribir el contrato en el Registro de Bienes Muebles. En efecto, el contrato se celebra antes incluso de que la instalación exista (puesto que es el arrendador el que debe construirla) y, por tanto, antes de su inscripción en el registro administrativo correspondiente (que será el registro de instalaciones de producción de energía eléctrica o, en su caso, registro administrativo de autoconsumo de energía eléctrica).

Para que el contrato sea inscribible en el Registro de Bienes Muebles, es necesario que en el bien arrendado conste impresa la marca, el modelo si lo hay, y el número de serie o fabricación de forma indeleble en una o varias de sus partes fundamentales, o que tenga alguna característica distintiva que impida su confusión con otros. En teoría sería posible identificar una instalación fotovoltaica por la marca, modelo y número de serie de cada uno de los módulos fotovoltaicos que la componen, pero ello obligaría a modificar el contrato cada vez que, por ejemplo, hubiese que sustituir un módulo averiado.

Para solucionar este problema, hemos encontrado una solución práctica, validada por la Dirección General en todos los casos en los que la hemos planteado, y que consiste en considerar como objeto arrendado a la instalación fotovoltaica en su conjunto, como unidad económica compleja compuesta por un conjunto de módulos de una o varias marcas y modelos y una serie de accesorios (por ejemplo, el transformador y la línea de evacuación). La instalación queda identificada por una marca y modelo globales (asignados por el arrendador), por su ubicación y por el número de inscripción en el registro administrativo, datos que deben hacerse constar en todos los módulos y accesorios mediante una etiqueta que resista las inclemencias del tiempo. Con ello, resulta innecesario identificar en el contrato los números de serie de los módulos que componen la instalación.

Como en el momento de la celebración del contrato se desconocerá el número de inscripción en el registro administrativo (el cual se otorga tras la finalización de su construcción), ese dato deberá dejarse en blanco. Una vez se disponga del mismo, las partes firmarán una declaración complementaria (a lo cual se habrán obligado en el contrato inicial) en la que dejarán constancia del número de registro y, si fuera necesario, ajustarán la fecha de inicio del arrendamiento. Con ambos documentos (contrato y declaración complementaria) podrá obtenerse la inscripción en el Registro de Bienes Muebles.

En Lozano Schindhelm contamos con años de experiencia ayudando a titulares de instalaciones fotovoltaicas y especialistas en proyectos fotovoltaicos a configurar legal y fiscalmente sus inversiones. Si tiene cualquier duda, no dude en ponerse en contacto con nosotros:

Autores: Carlos Fernández, Fernando Lozano und Axel Roth