Miete oder Renting von Photovoltaikanlagen auf Dachflächen

Miete oder Renting von Photovoltaikanlagen auf Dachflächen

Das Königliche Gesetzesdekret 244/2019 brachte eine radikale Änderung der Regulierung des Eigenverbrauchs von elektrischer Energie in Spanien mit sich. Mit dieser Regelung wurde die sog. “Sonnensteuer” abgeschafft, ein vereinfachtes Ausgleichssystem für Überschüsse eingeführt, die Leistungsbegrenzung aufgehoben und die Abwicklung des Eigenverbrauchs erleichtert. Dies führt zu einer Förderung der Entwicklung von Photovoltaikanlagen in vielen Bereichen, die zuvor nicht ausreichend genutzt wurden, insbesondere auf Dächern von Wohnhäusern, anderen Gebäuden und Industriehallen.

Die Möglichkeiten, die den Eigentümern dieser Flächen zur Verfügung stehen sind sehr vielfältig. Gleiches gilt für die Anbieter von Photovoltaikanlagen. Es kommt entscheidend darauf an, wer die Finanzierung für ihren Bau und den Kauf der Module sicherstellen und die Einnahmen aus der erzeugten Energie erzielen muss. Die einfachsten Systeme sind dabei die folgenden zwei: im ersten Fall finanziert der Eigentümer des Daches die gesamte Konstruktion, die von einem auf den schlüsselfertigen Bau spezialisierten Lieferanten ausgeführt wird, und erhält die Einnahmen aus dem Verkauf der Energie oder kompensiert sie gegebenenfalls mit der verbrauchten Energie; im zweiten Fall verpachtet der Eigentümer das Dach an einen Dritten, damit dieser die Produktionsanlage dort installieren und die erzeugte Energie auf dem Markt verkaufen kann.

Ausgehend von diesen beiden Modellen entstehen Formen für die Zusammenarbeit zwischen den Eigentümern der Flächen und den Anbietern von Modulen und anderen Energiedienstleistungen. In diesem Beitrag möchten wir uns auf die Vermietung oder renting von Photovoltaikanlagen auf dem Dach konzentrieren.

Dieser Vertrag erlaubt es dem Eigentümer des Wohnhauses oder der Halle (oder eines anderen dafür geeigneten Gebäudes), auf seinem Dach Photovoltaikanlagen für den Eigenverbrauch der erzeugten Energie zu installieren und gegebenenfalls den Überschuss durch Einspeisung in das Stromnetz zu verkaufen und/oder zu kompensieren, was den Unterschied zur reinen Verpachtung der Dachfläche darstellt. Anstatt die Kosten für den Kauf der Module und ihre Installation selbst zu finanzieren, erwirbt eine dritte Partei (in der Regel ein auf Projekte im Bereich der erneuerbaren Energien spezialisiertes Unternehmen) die Module und vermietet sie an den Eigentümer des Daches. Die Photovoltaikanlage gehört also dem letztgenannten Unternehmen, das vom Dacheigentümer eine Miete erhält, durch die sich seine Investition amortisiert und die in der Praxis viel niedriger ist als der Gewinn, den der Mieter in Form von Energiekosteneinsparungen erzielt. Der Vertrag sieht in der Regel eine Kaufoption am Ende seiner Laufzeit vor, mit deren Ausübung der Dacheigentümer das Eigentum an der Anlage erwirbt, die bis dahin dem Vermieter gehörte.

Das renting von Photovoltaikanlagen auf Dächern stellt den Vermieter der Anlage vor eine ganze Reihe von rechtlichen und steuerlichen Herausforderungen. Die erste ist offensichtlich: seine Stellung als Eigentümer des Objekts muss bis zur Ausübung der Kaufoption gesichert werden. Dies ist eine wichtige Frage, da es sich letztlich um eine Anlage auf einem fremden Grundstück handelt, sodass ein gutgläubiger Dritter berechtigterweise davon ausgehen könnte, dass sie Teil des Grundstücks ist und daher seinem Eigentümer gehört, wenn nicht die erforderlichen Maßnahmen ergriffen werden. Aus diesem Grund ist es sehr ratsam, den Mietvertrag in das Register für bewegliche Vermögensgegenstände (Registro de Bienes Muebles) eintragen zu lassen, da davon ausgegangen wird, dass der Vermieter mit dem eingetragenen Vertrag das Eigentum am Objekt hält. So kann der Vermieter der Anlage im Falle eines Verkaufs oder einer Insolvenz des Grundstückeigentümers leicht seine Stellung als Eigentümer der Anlage nachweisen.

Darüber hinaus kann der Eigentümer der Anlage im Falle eines Vertragsbruchs durch den Mieter und einer Vertragskündigung auf ein sehr schnelles Gerichtsverfahren zurückgreifen, um die Rückgabe der Anlage (oder zumindest der Teile, die für ihn nützlich sein könnten, wie z.B. die Photovoltaikmodule) zu erreichen.

Um den Mietvertrag im Register für bewegliche Vermögensgegenstände eintragen zu können, muss er auf einem offiziellen Formular ausgefertigt werden, das von der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentlicher Vertrauensschutz (ehemals Generaldirektion für Register und Notariat) genehmigt wurde. Es kann das allgemeine Modell verwendet werden, das allerdings nicht ausreichend ist, um die komplexen Fragen zu regeln, die in dieser Art von Verträgen behandelt werden müssen. Ferner kann auch die Genehmigung eines offiziellen Models beantragt werden, eine Möglichkeit, die bisher nur von Finanzinstitutionen genutzt wurde, die aber jedem Unternehmen zur Verfügung steht.

Das renting von Photovoltaikanlagen auf einem Dach bringt eine grundlegende Schwierigkeit mit sich: die Identifizierung des Mietobjekts, was für die Eintragung des Vertrags in das Register für bewegliche Vermögensgegenstände unerlässlich ist. Tatsächlich wird der Vertrag schon vor dem Bestehen der Anlage abgeschlossen (da der Vermieter sie herstellen muss) und somit vor der Eintragung in das entsprechende Register (in diesem Fall das Register der Anlagen zur Erzeugung elektrischer Energie oder gegebenenfalls das Verwaltungsregister des Eigenverbrauchs elektrischer Energie).

Damit der Vertrag in das Register für bewegliche Vermögensgegenstände eingetragen werden kann, ist es erforderlich, dass auf der Anlage der Markenname, das Modell, falls vorhanden und die Serien- oder Herstellungsnummer auf einem oder mehreren ihrer wesentlichen Teile unauslöschlich aufgedruckt sind oder das sie ein Unterscheidungsmerkmal aufweist, das ihre Verwechslung mit anderen verhindert. Theoretisch wäre es möglich, eine Photovoltaikanlage anhand der Marke, des Modells und der Seriennummer jedes einzelnen Photovoltaikmoduls, aus dem sie sich zusammensetzt, zu identifizieren, aber dies würde es erforderlich machen, den Vertrag jedes Mal zu ändern, wenn beispielsweise ein defektes Modul ausgetauscht werden müsste.

Um dieses Problem zu lösen, haben wir eine praktische Lösung gefunden, die in allen bisherigen Fällen von der Generaldirektion anerkannt wurde. Diese besteht darin, die Photovoltaikanlage in ihrer Gesamtheit als wirtschaftliche Einheit zu betrachten, die aus einer Reihe von Modulen einer oder mehrerer Marken und Modelle sowie einer Reihe von Zubehörteilen (z.B. dem Transformator) besteht. Die Anlage wird durch eine Marke und ein globales Modell (welches vom Vermieter zugewiesen wird), durch seinen Standort und durch die Registrierungsnummer identifiziert, die auf allen Modulen und Zubehörteilen durch ein wetterfestes Etikett vermerkt werden muss. Hierdurch ist es nicht notwendig, die Seriennummern der Module, aus denen die Anlage besteht, im Vertrag zu nennen.

Da die Registrierungsnummer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht bekannt sein wird, muss diese Information leer gelassen werden. Sobald sie vorliegt, unterzeichnen die Parteien eine Zusatzerklärung (zu der sie sich im ursprünglichen Vertrag verpflichtet haben), in der sie die Registrierungsnummer festhalten und gegebenenfalls das Anfangsdatum des Mietvertrags anpassen. Mit beiden Dokumenten (Vertrag und Zusatzerklärung) wird es möglich sein, die Eintragung in das Register für beweglichen Vermögensgegenstände zu erreichen.

Bei Lozano Schindhelm haben wir jahrelange Erfahrung in der Unterstützung von Eigentümern von Photovoltaikanlagen und Spezialisten von Photovoltaikprojekten bei der rechtlichen und steuerlichen Gestaltung ihrer Investitionen. Wenn Sie Fragen haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.

Autoren: Carlos Fernández, Fernando Lozano und Axel Roth