¿Puede una sociedad civil alemana (GbR) adquirir bienes inmuebles en España?

La resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 27 de septiembre de 2022, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 27 de octubre de 2022, aborda la cuestión de si una sociedad civil alemana, conocida en Alemania como GbR, puede efectivamente, y de qué manera, adquirir un inmueble en España y ser inscrita como propietaria del mismo en el Registro de la Propiedad español.

Hechos

Una sociedad civil alemana adquirió un inmueble ubicado en España mediante una escritura notarial. Cuando el contrato de compraventa se elevó a escritura pública ante un notario español, la sociedad estuvo representada por un apoderadoque actuó sobre la base de un poder notarial alemán, otorgado válidamente en Alemania por uno de los administradores de la sociedad. En dicho poder, el notario alemán declaró que la sociedad alemana existía y que estaba válidamente constituida de acuerdo con la normativa alemana.

Además de los datos de la sociedad, en el contrato de compraventa español se indicaron el Número de Identificación Fiscal (NIF) de la empresa, los datos personales del apoderado y los datos del poder alemán. El notario español declaró en la escritura que el poder alemán cumplía el principio de equivalencia, es decir, que era equivalente a una escritura española.

Denegación por parte del Registro de la Propiedad

Al presentar la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad competente para su inscripción, ésta fue rechazada por el registrador de la propiedad. Según éste, dicha inscripción requiere que todos los socios de la sociedad estén identificados en el Registro de la Propiedad y que, si son extranjeros, presenten un Número de Identificación de Extranjero (NIE). En este caso, el registrador de la propiedad español se basó esencialmente en el derecho alemán. En su opinión, según la jurisprudencia y la doctrina alemanas, la personalidad y capacidad jurídica de las GbR para realizar actos jurídicos concretos en relación con los bienes inmuebles son muy discutidas. En su resolución, el registrador de la propiedad cita la sentencia del Tribunal Federal de Justicia alemán (BGH) de 4 de diciembre de 2008, según la cual se reconoce que una sociedad tiene capacidad jurídica parcial y que, aunque sí puede adquirir bienes inmuebles, todos los socios deben inscribirse personalmente en el Registro de la Propiedad. Como este no era el caso, el Registrador rechazó la inscripción.

No obstante, la sociedad recurrió la calificación negativa. Según el denunciante, la legislación española solo se puede aplicar en lo que respecta a las condiciones y el procedimiento de inscripción en el Registro de la Propiedad de España. Por lo tanto, la inscripción en el Registro de la Propiedad no debe desestimarse porque, según la legislación alemana, la inscripción de una sociedad civil como propietaria requiera el cumplimiento de condiciones adicionales.

Resolución

La DGSJFP admitió el recurso. En cuanto a los requisitos para la inscripción en el Registro de la Propiedad español, se debe aplicar exclusivamente la ley del país donde se encuentra la propiedad (lex rei sitae), es decir, la ley española en este caso. El hecho de que, según la legislación alemana, la inscripción sea cuestionable y se tengan que cumplir otros requisitos es irrelevante a este respecto, por lo que se descarta una aplicación análoga del derecho alemán.

La GbR alemana equivale a una sociedad civil española, de modo que, de acuerdo con la legislación española aplicable en este caso, una sociedad civil puede adquirir bienes sin más inmuebles en España y ser inscrita como propietaria en el Registro de la Propiedad español, sin necesidad de que se inscriban en él también los socios ni de aportar sus datos personales. Así pues, basta con que en la escritura figure el Número de Identificación Fiscal (NIF) español de la sociedad alemana y el Número de Identificación del representante. No se puede exigir que cada socio de la GbR deba indicar también un NIE.

Finalmente, la DGSFP estimó el recurso y revocó la calificación del Registro de la Propiedad.

Autor: Axel Roth