Kann eine deutsche GbR Immobilien in Spanien erwerben?

Die Entscheidung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentlichen Glauben (DGSJFP) vom 27. September 2022, veröffentlicht im spanischen Staatsanzeiger am 27. Oktober 2022 beschäftigt sich mit der Frage, ob und wie eine deutsche Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) in Spanien wirksam Immobilien erwerben und als Eigentümerin der Immobilie ins spanische Grundbuch eingetragen werden kann.

Sachverhalt

Eine deutsche GbR erwarb eine in Spanien belegene Immobilie mittels notariell beurkundeter Kaufurkunde. Bei der Beurkundung des Kaufvertrags vor einem spanischen Notar, wurde die GbR durch einen Bevollmächtigten vertreten, der auf Grundlage einer von einem deutschen Notar beurkundeten Vollmacht handelte, die in Deutschland wirksam von einem der Geschäftsführer der GbR erteilt wurde. In der deutschen Vollmachtsurkunde stellte der deutsche Notar fest, dass die deutsche GbR existiert und entsprechend den deutschen Formalitäten wirksam gegründet wurde.

In der spanischen Kaufurkunde über die Immobilie wurden neben den Daten der GbR, ihre spanische Steueridentifikationsnummer (NIF), sowie die Personalien des Bevollmächtigten und die Daten der deutschen Vollmachtsurkunde festgehalten. Der spanische Notar wies in der Urkunde darauf hin, dass die deutsche Vollmacht dem Grundsatz der Gleichwertigkeit entspricht, also mit einer spanischen Urkunde gleichwertig ist.

Ablehnung durch das Grundbuch

Nach Vorlage der Kaufurkunde beim zuständigen Grundbuch zu deren Eintragung, lehnte der Grundbuchführer den Eintragungsantrag ab. Nach Auffassung des Grundbuchführers setzt eine Eintragung voraus, dass sämtliche Gesellschafter der deutschen GbR im Grundbuch identifiziert werden und, sofern es sich um Ausländer handelt, über eine spanische Ausländeridentifikationsnummer (NIE) verfügen, die ebenfalls anzugeben ist. Hierbei stützt sich der spanische Grundbuchführer im Wesentlichen auf deutsches Recht. Nach seiner Auffassung seien die Rechtspersönlichkeit sowie die Rechtsfähigkeit deutscher GbR, insbesondere zur Vornahme von Rechtshandlungen in Bezug auf Immobilien nach der deutschen Rechtsprechung und Lehre höchst umstritten. In seiner Entscheidung zitiert der Grundbuchführer das Urteil des BGH vom 4. Dezember 2008, wonach zwar anerkannt wird, dass eine GbR teilrechtsfähig ist und insofern Eigentum an Grundstücken erwerben kann, die Gesellschafter allerdings namentlich im Grundbuch zu erwähnen sind. Da dies hier nicht der Fall war, lehnte das Grundbuch die Eintragung ab.

Die GbR legte gegen die Ablehnungsentscheidung Beschwerde ein. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin findet hinsichtlich der Bedingungen und des Verfahrens zur Eintragung im spanischen Grundbuch ausschließlich spanisches Recht Anwendung. Die Eintragung im spanischen Grundbuch dürfe nicht deshalb abgelehnt werden, weil nach deutschem Recht eine Eintragung einer GbR als Eigentümer an weitere Voraussetzungen geknüpft ist.

Entscheidung

Die DGSJFP folgte der Argumentation der Beschwerdeführerin. Hinsichtlich der Voraussetzungen für die Eintragungen im spanischen Grundbuch gilt ausschließlich das Recht des Belegenheitsortes der Immobilie („lex rei sitae”), also im vorliegenden Fall, spanisches Recht. Ob die Eintragung nach deutschem Recht strittig ist und weitere Voraussetzungen zu erfüllen sind, ist insofern unerheblich. Eine analoge Anwendung des deutschen Rechts ist ausgeschlossen.

Die deutsche GbR entspricht der spanischen Zivilgesellschaft (sociedad civil). Nach dem hier maßgeblichen spanischen Recht, kann eine soviedad civil ohne Weiteres Immobilien in Spanien erwerben und im spanischen Grundbuch als Eigentümerin eingetragen werden, ohne, dass die Gesellschafter miteinzutragen oder ihre Personalien anzugeben wären. Es reicht mithin aus, dass die spanische Steueridentifikationsnummer der GbR sowie die Identifikationsnummer des Vertreters in der Urkunde angegeben werden. Dass darüber hinaus jeder ausländische Gesellschafter der GbR eine NIE anzugeben hat, kann nicht verlangt werden.

Die DGSFP gab mithin der Beschwerde statt und hob die Ablehnungsentscheidung des Grundbuchs auf.

Autor: Axel Roth