Leasing inmobiliario y préstamo hipotecario

Diferencias en la fiscalidad

Dos son las principales formas de financiación de que disponen las empresas para adquirir un inmueble destinado a su actividad (un local, una nave o una oficina): la compra con préstamo hipotecario, que es el método tradicional, y el leasing inmobiliario, que ha ido ganando popularidad en los últimos años gracias a su flexibilidad y a la posibilidad de financiar hasta el 100% del coste del bien. En el leasing es la entidad financiera la que compra el bien y cede su uso, a cambio del pago de una cuota periódica, por un período determinado, al final del cual el usuario dispone de un derecho de opción de compra, que puede ejercer por un importe muy reducido (valor residual).

El criterio principal es el coste financiero-fiscal

El criterio que decantará la elección entre el préstamo hipotecario y el leasing inmobiliario será fundamentalmente su coste financiero. No obstante, a la hora de hacer este análisis no debe perderse de vista la distinta fiscalidad de uno y otro, que puede tener una influencia muy relevante en el coste financiero-fiscal de cada operación: si bien los intereses que los bancos aplican en el leasing son normalmente superiores a los de los préstamos, esa diferencia suele compensarse con los mayores beneficios fiscales del leasing en el Impuesto sobre Sociedades (IS).

En este artículo vamos a desgranar esas diferencias en la fiscalidad de ambos tipos de operación, distinguiendo entre las que afectan a su formalización (IVA, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales [TPO], Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados [AJD]) y al uso del inmueble (deducción de la amortización y de los intereses en IS).

1. Comparativa de coste fiscal en la formalización de la compra con préstamo hipotecario y del leasing inmobiliario

1.1 ​​​La compraventa del inmueble

La compra con préstamo hipotecario implica dos operaciones:

1. la compraventa en sí, que se celebra entre el vendedor del inmueble y la empresa compradora; y
2. el préstamo hipotecario, que se formaliza en escritura por la entidad financiera y por la compradora ‑deudora hipotecaria‑. Dejamos al margen la cancelación de la hipoteca, que únicamente genera gastos notariales y registrales, pero no fiscales, al estar exenta de AJD.

Por otro lado, el leasing inmobiliario está integrado por tres negocios jurídicos:

1. la compraventa, que se celebra entre el vendedor del inmueble y la entidad financiera ‑esta es una diferencia esencial con la compra con préstamo hipotecario: en el leasing inmobiliario, es el financiador el que adquiere la propiedad del inmueble‑;
2. el leasing propiamente dicho, que es un contrato de arrendamiento financiero que se formaliza, normalmente en escritura pública, entre la entidad financiera ‑arrendadora financiera‑ y la empresa usuaria ‑arrendataria financiera‑; y
3. el ejercicio de la opción de compra por parte de la arrendataria financiera, una vez cumplida la duración mínima del leasing, en virtud del cual adquiere la propiedad del inmueble pagando al arrendador financiero la cuota residual pactada.

Por tanto, tanto la compra con préstamo hipotecario como el leasing inmobiliario comienzan con la compraventa del inmueble. Esta compraventa tributa del siguiente modo:

• Si el vendedor es un empresario (sujeto pasivo de IVA), distinguiremos en función del tipo de inmueble vendido:
   
  • Si es un terreno edificable o una edificación nueva (primera entrega), la compra quedará sujeta y no exenta de IVA, y sujeta a AJD (al tipo general aprobado por la Comunidad Autónoma). Lo normal es que, en la compra con préstamo hipotecario, el comprador pueda deducir este IVA; en el leasing inmobiliario, el comprador podrá deducirlo íntegramente, porque, como veremos, las cuotas de leasing nunca están exentas de IVA. Por tanto, el único coste fiscal efectivo será el AJD, suponiendo que todo el IVA sea deducible.
     
  • Si es un terreno rústico o no edificable, o una edificación usada (segunda o ulterior entrega), quedará exenta de IVA y sujeta a TPO (al tipo aprobado por la Comunidad Autónoma, que es siempre muy superior al de AJD). Aquí radica la primera diferencia entre la compra con préstamo hipotecario y el leasing inmobiliario: en este último, se aplica una exención en TPO siempre y cuando el comprador sea una empresa dedicada habitualmente a realizar operaciones de leasing, se trate de una edificación (no se aplica a terrenos), el vendedor y el arrendatario financiero sean distintos (es decir, no se aplica en el lease-back) y no exista vinculación entre el vendedor, el arrendador y el arrendatario (por tanto, no se aplica en los casos de inmuebles vendidos por inmobiliarias vinculadas a bancos, cuando es ese banco el que actúa como arrendador financiero). Pero tanto en la compra con préstamo hipotecario como en el leasing cuando no se cumplan los requisitos de la exención de TPO, se puede sustituir el TPO por el AJD (cuyo tipo es muy inferior al de TPO) mediante la renuncia a la exención de IVA.
     
• Si el vendedor es un particular, la compra queda no sujeta a IVA, y por tanto sujeta a TPO (siendo el tipo de gravamen variable en función de la Comunidad Autónoma). En este caso no cabe renuncia a la exención de IVA ni se aplica la exención en TPO prevista para el leasing inmobiliario, por lo que el coste fiscal es el mismo en ambas operaciones.

Así pues, la tributación de la compraventa es muy similar en ambos escenarios. Sólo en caso de que se trate de la segunda entrega de una edificación y no existan vinculaciones entre ninguna de las tres partes, el leasing inmobiliario permitirá ahorrar el coste de AJD.

Lógicamente, en el leasing inmobiliario, el coste fiscal es a cargo de la entidad financiera compradora, pero en todos los casos exigirá su repercusión al arrendatario financiero.

1.2 ​​​El medio de financiación

Una vez comprado el inmueble, la segunda operación es distinta en función del medio de financiación elegido:

• Préstamo hipotecario: En la compra con préstamo hipotecario, se formaliza una escritura de préstamo hipotecario entre la entidad financiera y el comprador-deudor. El préstamo hipotecario queda sujeto a AJD, siendo la base imponible la responsabilidad garantizada, que comprende no sólo el capital, sino también hasta 5 años de intereses ordinarios, hasta 5 años de intereses de demora y un porcentaje en concepto de gastos y costas en caso de incumplimiento. Si bien desde 2018 el sujeto pasivo es el prestamista, al tratarse de una operación entre empresas cabe pactar que sea el prestatario el que se haga cargo de este impuesto, y eso será precisamente lo que exija como regla general el acreedor.

• Leasing inmobiliario: En el leasing inmobiliario las cuotas periódicas que el arrendatario abona al arrendador financiero quedan siempre sujetas a IVA y no exentas. El IVA se devenga con cada cuota (también sobre la parte de la misma correspondiente al coste financiero), y el arrendatario financiero como regla general tendrá derecho a deducirlo. Si, como ocurre normalmente, el leasing se formaliza en escritura pública (obligatoria para que pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad), quedará sujeto a AJD, siendo su base imponible la suma de todas las cuotas, es decir, la parte correspondiente a la recuperación del coste del bien y la parte de los intereses financieros, pero no el IVA ni el valor residual por el que podrá ejercitarse la opción de compra.

1.3. El ejercicio de la opción de compra

Por último, el ejercicio de la opción de compra por el arrendatario financiero estará siempre sujeto y no exento de IVA, por lo que, al formalizarse en escritura pública, tributará por AJD. La base imponible del AJD será, según criterio mayoritario, únicamente el importe del valor residual.

De este modo, el AJD total en el leasing inmobiliario dependerá de la suma del importe total financiado, del coste financiero y del valor residual, mientras que en el préstamo hipotecario variará en función del importe financiado y de los demás conceptos que integran la responsabilidad hipotecaria (habitualmente un 30-40% del capital). En definitiva, el coste por AJD será equivalente en ambas operaciones. Únicamente la tributación por IVA de las cuotas de leasing (frente a la exención de los intereses del préstamo hipotecario) hará fiscalmente más atractiva la compra con préstamo hipotecario si el comprador no tiene derecho a la deducción total del IVA.

Los costes de notario y registro serán también muy similares en ambas figuras. En la compra con préstamo hipotecario existirán dos escrituras de cuantía (más la de cancelación de hipoteca, cuyo coste es equiparable a un acto sin cuantía), mientras que en el leasing inmobiliario habrá tres escrituras de cuantía, si bien el coste de la de ejercicio de la opción de compra, al girar sobre el valor residual, debería ser muy reducido.

2. Diferencias en el Impuesto sobre Sociedades entre la compra con préstamo hipotecario y el leasing inmobiliario

Las diferencias más relevantes se dan en la deducción aplicable por la empresa en el IS, tanto por la amortización del inmueble como por los costes financieros (intereses en el préstamo hipotecario). Recordemos que, pese a que en el leasing el arrendatario no es propietario, a efectos contables se le considera como tal y, por tanto, debe registrar el inmueble como activo y amortizarlo en consecuencia.

2.1. Reglas aplicables en préstamo hipotecario

En la compra con préstamo hipotecario, se aplicarán las reglas generales:

• Amortización del inmueble: El comprador amortizará el inmueble (excluido el valor del suelo), como regla general por el método de amortización lineal, siendo el coeficiente lineal anual máximo el 3% para edificios industriales y el 2% para el resto de edificios. Si, en el momento de su compra, el inmueble tiene más de 10 años, el coeficiente máximo se duplica. También se duplica si el inmueble es nuevo y el comprador tiene derecho a aplicar el régimen especial de entidades de reducida dimensión.

• Deducción de los intereses: Los intereses del préstamo serán deducibles con los límites generales, es decir, el 30% del beneficio operativo (sin límite el primer millón de euros de gastos financieros por cada ejercicio).

2.2. Reglas aplicables en el leasing

La normativa del IS mejora las anteriores condiciones para los leasings que cumplan ciertos requisitos, entre ellos los siguientes: que el arrendador sea una entidad de crédito (española o extranjera) o un establecimiento financiero de crédito (español, no extranjero) y que la duración del contrato sea de al menos 10 años tratándose de leasing inmobiliario. Las reglas aplicables son las siguientes:

• Amortización del inmueble: La parte de la cuota correspondiente a la recuperación del coste del bien (excluida la parte relativa al suelo, que no se amortiza) es deducible con el límite del coeficiente lineal anual máximo indicado anteriormente multiplicado por 2 (y a su vez duplicado si la antigüedad de la construcción es superior a 10 años y multiplicado por 1,5 si al arrendatario le es aplicable el régimen especial de entidades de reducida dimensión, sea o no nuevo el inmueble). Es decir, el leasing inmobiliario permite amortizar aceleradamente el inmueble (en la mitad o, tratándose de empresas de reducida dimensión, en la tercera parte del tiempo en comparación con una compraventa ordinaria). El exceso que no pueda deducirse en un ejercicio podrá ser deducido en los siguientes sin limitación temporal.

• Deducción de la cuota: La parte de la cuota correspondiente a la carga financiera es deducible íntegramente, sin que se apliquen los límites a la deducibilidad de gastos financieros.

Por tanto, el leasing inmobiliario permite convertir en gasto la inversión realizada en el inmueble más rápidamente, a través de una amortización acelerada y gracias a la no aplicación del límite a la deducibilidad de gastos financieros. Este efecto fiscal (que no supone propiamente un ahorro sino un diferimiento de la tributación) aumenta la rentabilidad financiera de la empresa y debe ser tenido en cuenta como un factor fundamental a la hora de decidir entre el leasing inmobiliario y la compra con préstamo hipotecario.