Guía para la compra de inmuebles en España

La adquisición de un inmueble, sea primera vivienda o vacacional, es una de las decisiones más importantes que se llevan a cabo a lo largo de la vida. La compra de un inmueble en España es realmente un proceso estándar, pero a su vez complejo cuando se procede de otra cultura jurídica. Tiene particularidades que lo hacen muy diferente de los procesos de compra de otros países.

En cualquier caso, el uso que se le pretenda a dar a la propiedad (propio disfrute, inversión, etc.) es una cuestión que debe tenerse muy clara desde el inicio, pues ello determinará, en primer lugar, las características del inmueble que buscamos y, en segundo lugar, nos señalará los trámites a realizar y documentos a obtener para la compra.

El mercado inmobiliario español ofrece todo un abanico de oportunidades.

Para afrontar la compra de cualquier bien inmueble se debe partir de las siguientes premisas:

• El mercado inmobiliario no es homogéneo en términos de calidad constructiva y potencial como inversión. El análisis de cada inmueble de manera independiente nos podrá indicar si es una compra acertada o no. Este análisis se puede realizar mediante técnicas comparativas con los inmuebles de la zona. Por ejemplo, a través de la agencia inmobiliaria o un tasador. El viejo dicho “location, location, location” sigue estando de plena actualidad.
   
• Capacidad de negociación en precio. Los mercados inmobiliarios bajistas, como el surgido de la crisis del covid-19, hacen que el poder de negociación en el precio y las condiciones finales que se pacten se encuentren de lado del comprador. A día de hoy, rebajar el precio a un inmueble y presentar una oferta coherente es tan sencillo como recurrir a un tasador independiente que valore previamente el objeto a adquirir. Por regla general, los precios ofertados suelen tener un margen de negociación del 10 % incluido.
   
• Posibilidades de financiación. Si no reside en España y desea obtener financiación bancaria para la compra de un inmueble, tenga en cuenta que existen numerosas entidades bancarias cuya oferta en materia de financiación a extranjeros es muy variopinta. También que diversos bancos extranjeros también financian la compra de inmuebles en España. Es muy recomendable consultar diversas entidades bancarias, idealmente cuando ya se haya encontrado el inmueble elegido. Los trámites para obtener financiación pueden tardar varias semanas, o incluso meses y es un factor temporal a tener muy en cuenta.  

Una vez haya seleccionado el inmueble que va a adquirir y aclarado la parte financiera, la composición y tipo de cada inmueble genera que cada operación de compraventa tenga entonces una casuística propia y unos factores a tener en cuenta.

Dependiendo de sus circunstancias, el proceso es más o menos el mismo. Existen algunas pequeñas diferencias, no obstante, según el tipo de inmueble que vaya a adquirir y de si necesita o no hipoteca. Independientemente de estos factores será indispensable como comprador extranjero atravesar las siguientes 5 fases:
 

FASE 1: Trámites previos a la firma de un contrato:

1. Solicitud de un Número de Identidad de Extranjeros (NIE): el NIE es un número personal, único y exclusivo que deben de poseer, a los efectos de identificación, todos los extranjeros que compren un inmueble en España. Se concede en España, a solicitud del interesado, por la Dirección General de la Policía en España, siempre que el extranjero no se encuentre en España en situación irregular y comunique los motivos por los que solicita la asignación de dicho número (por ejemplo, para la compra de un inmueble). También puede obtenerse en las embajadas y oficinas consulares españolas en el extranjero. Para la obtención del NIE será necesario solicitar en todo caso una cita previa. Tenga en cuenta que dicho trámite puede demorarse varias semanas, en función de la oficina de que se trate.

Normalmente el vendedor ya dispone de NIE, pues ya es propietario de un inmueble y se le exigió con anterioridad, pero el comprador deberá solicitarlo, si no lo tiene. El NIE es absolutamente necesario para hacer frente a las obligaciones fiscales que derivan de la propiedad y para lograr que se inscriba la futura compra en el Registro de la Propiedad.

Los documentos necesarios para la solicitud son la entrega del formulario correspondiente cumplimentado, el pasaporte válido (copia y original) y el pago de una tasa administrativa de aproximadamente 10,00 €.

Una vez obtenido el NIE es necesario censarlo en la Agencia Tributaria, presentando un modelo 030. El censo confiere al NIE el carácter de NIF (Número de Identificación Fiscal), número único de identificación de una persona en sus relaciones con las autoridades fiscales españolas. De dicho trámite se puede ocupar su asesor fiscal de forma telemática, para evitar desplazamientos innecesarios.

En casos de urgencia se puede obtener un NIF provisional, trámite que los asesores fiscales españoles pueden realizar de forma telemática.

En caso de tratarse de una persona jurídica la que adquiera el inmueble, deberá obtenerse también un NIF para ésta, previa tramitación del NIE de su/s representante/s.

Si usted reside en el extranjero, no tiene NIE, se dispone a adquirir un inmueble en España, pero no tiene una embajada o consulado españoles cercanos a su domicilio, lo más sencillo y conveniente es otorgar un poder notarial a favor de su representante en España (sea su agente inmobiliario, abogado o asesor fiscal) para que éste en su nombre lo solicite con la antelación suficiente.

2. Apertura de una cuenta bancaria en España: ser titular de una cuenta bancaria en España resulta esencial no sólo de cara a realizar de forma más ágil los pagos del precio del inmueble y los demás gastos que surjan en el proceso de la compra, sino que para domiciliar en esta cuenta los gastos corrientes vinculados a la propiedad: luz, agua, gas o los impuestos locales, que por regla general no pueden cargarse los recibos en cuentas extranjeras

La apertura de una cuenta bancaria puede realizarse personalmente en cualquier sucursal bancaria española. Los requisitos y condiciones para la apertura varían mucho en función de la entidad bancaria que se trate, no siendo imprescindible, pero sí recomendable, disponer de un NIE. Algunas entidades bancarias españolas permiten la apertura de una cuenta mediante un poder notarial, por lo que si para la obtención del NIE otorgó un poder puede ser igualmente conveniente incluir en este una cláusula de poder bancario. De esta forma, sin tener que viajar a España, podrá haber obtenido tanto el NIE como una cuenta bancaria en España a través de su representante. Se recomienda en estos casos solicitar un acceso a banca online, para poder gestionar cómodamente la cuenta desde su domicilio.

3. Representación: Tendrá usted que decidir, además, si en la compra participará activamente y de forma presencial o prefiere que lo haga por usted un representante. En caso de actuar a través de un apoderado, el poder deberá ser notarial y estar en vigor en el momento de la firma. En caso de ser una escritura pública extranjera, deberá estar debidamente apostillada o legalizada (si procede de un país que no ha suscrito el Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961: La apostilla de La Haya o “apostilla” es un método simplificado de legalización de documentos a efectos de verificar su autenticidad en el ámbito del Derecho Internacional privado), e ir acompañado de una traducción jurada al español. También es posible otorgar dichos poderes en las Embajadas y oficinas consulares españolas.

El poder deberá ser autorizado como escritura pública, no basta una mera legitimación de firmas, y deberá acompañarse a éste una fotocopia legible del documento de identidad o pasaporte de todos los poderdantes.

Cuando quien va a comprar el inmueble sea una empresa u otra entidad con personalidad jurídica, deberá acreditarse al notario la representación, esto es, en qué calidad se actúa: apoderado, administrador único, solidario o mancomunado, consejero delegado, etc. Además, deberá acompañarse a la escritura prueba de la existencia de la entidad y de la regla de representación, idealmente en forma de una nota legalizada del registro mercantil correspondiente.

Las escrituras de poder han de custodiarse de forma cuidadosa, ya que serán necesarias para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, además de para realizar los trámites previos o posteriores a la firma indicados anteriormente.

FASE 2: Due diligence inmobiliaria: revisión de la documentación del inmueble

La revisión de la documentación del inmueble a cargo de un abogado experto en Derecho inmobiliario (técnicamente llamada due diligence) es esencial para asegurar el buen fin de la operación. Se trata de un proceso de obtención y comprobación de toda una serie de documentos relativos al inmueble que se desea adquirir (el target, en la jerga de los negocios), encaminado a conocer con el mayor detalle posible sus características y, en su caso, a dar soporte a la negociación con la parte vendedora.

Los principales documentos que deben obtenerse y comprobarse son:

1. Nota simple del Registro de la Propiedad: en la nota podemos comprobar quién es el propietario del inmueble, las cargas que puedan limitar el uso del mismo, así como posibles afecciones fiscales. Es el documento nuclear de toda revisión previa a la adquisición de un inmueble, sin el cual se desaconseja en todo caso la compra e incluso la firma de cualquier compromiso previo a la adquisición.

2. Escrituras públicas previas: aunque el vendedor en ocasiones no es partidario de facilitar estos documentos, la revisión de las escrituras públicas mediante las que adquirió el inmueble es muy conveniente, para comprobar entre otras cosas la descripción exacta del inmueble, sus linderos, el límite de alguna servidumbre, la declaración de una obra, etc.

3. Catastro: la información catastral y, en particular, la superficie catastrada y los lindes de la finca, deben cotejarse siempre con la del Registro de la Propiedad, ya que en España es habitual que no coincidan, al tratarse de bases de datos independientes, que solo en los últimos años se están coordinando entre sí.

4. Actas de comunidad de propietarios: cuando el inmueble se encuentre integrado en una comunidad de propietarios (un edificio, urbanización o complejo inmobiliario), donde existen elementos de disfrute común para todos los miembros de la Comunidad (piscina, jardín, ascensor, patio, etc.), es muy recomendable revisar las últimas actas de la junta de propietarios. Las actas reflejan los acuerdos y decisiones que la comunidad va adoptando a lo largo de su vida. En las últimas actas podemos averiguar si existen derramas importantes que afrontar, deudores, procedimientos judiciales abiertos y otras cuestiones, que nos pueden decir mucho acerca de la situación actual de la comunidad.

5. Certificado urbanístico: estos certificados, expedidos por los departamentos de urbanismo de las administraciones municipales, nos informan sobre las características urbanísticas de los inmuebles y, en particular, sobre la calificación urbanística del suelo (urbano, rústico, etc.) y sobre la edificabilidad.

6. Certificado de estar al corriente de deudas frente a la comunidad de propietarios: cuando el inmueble sea parte de una comunidad de propietarios (edificio, urbanización o complejo inmobiliario), al presidente o al secretario-administrador de la Junta de Propietarios se le deberá solicitar un certificado que acredite que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad en que se ubica el inmueble, pues el comprador va a responder de las deudas con la comunidad del anterior o anteriores propietarios con un límite que se extiende a la parte del año en la que se adquiera el inmueble y a los tres años anteriores.

7. Certificado de estar al corriente de deudas tributarias: interesa, en particular, comprobar que el propietario está al día en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ya que el inmueble responde de dichas deudas.

8. Licencia de alquiler turístico: en caso de que el inmueble disponga de una licencia turística y el comprador pretenda continuar dicha actividad, habrá que revisar si la titularidad de la licencia existente se puede cambiar al nuevo propietario. La normativa administrativa en materia de licencia turística puede variar en cada localidad y comunidad autónoma.

Si la vivienda no dispone de licencia turística y se pretende obtener, es recomendable realizar un análisis urbanístico previo para comprobar si el inmueble en cuestión es apto para su explotación como vivienda turística según el planeamiento municipal.

9. Licencia de actividad: cuando se trata de locales destinados a una determinada actividad económica y sea intención del comprador adquirir la licencia de actividad existente para el local, habrá que revisar la normativa local de cara a indagar la viabilidad de la transmisión de la licencia.

10. Licencia de obras: cuando se pretenda adquirir un inmueble respecto del que no hayan prescrito las acciones urbanísticas para restaurar la legalidad de las edificaciones (principales, o accesorias, p.ej. una piscina) realizadas.

11. Libro del edificio: respecto de edificaciones recientes sujetas en su construcción al Código Técnico de la Edificación (CTE). El libro contiene, entre otros datos, la descripción del edificio y sus componentes, normas de uso, conservación y mantenimiento, así como las normas de actuación en caso de siniestro o situación de emergencias, además de la correcta relación de las garantías que los propietarios disponen sobre la calidad de las actividades de los agentes que intervinieron y de los materiales que emplearon.
 

FASE 3. Redacción y firma de los contratos privados:

Lo primero que debe saber un comprador es que los contratos no son siempre lo que indica su título. El contrato será lo que resulte del conjunto de sus cláusulas. Esto quiere decir, que, si bien desde un punto de vista legal y académico existen tipos de contratos teóricamente bien definidos, en la práctica es muy frecuente encontrar contratos de una naturaleza mixta, que comparten características de unos y de otros. Los contratos más frecuentes son los siguientes:

1. Contrato de reserva:

Es posible que el comprador haya visitado un inmueble y éste aparentemente cumpla con sus expectativas, pero desee todavía revisar la documentación del inmueble y tal vez negociar el precio, antes de dar el paso de comprarlo. En estos casos es frecuente que la agencia inmobiliaria ofrezca al comprador la firma de un contrato de reserva del inmueble, para “sacarlo del mercado” durante un cierto tiempo.

El contenido de dicho contrato puede variar sustancialmente en cada operación, pero principalmente suele ir encaminado a dejar constancia que existe un interés por parte del comprador respecto del inmueble y que el inmueble se reservará al comprador hasta una fecha límite en la que deberá firmarse el correspondiente contrato de arras o bien directamente firmarse el contrato de compraventa.

Es por muy aconsejable que un abogado redacte cuidadosamente el contrato de reserva, puesto que fácilmente puede este ser considerado en la práctica un precontrato o incluso un contrato de arras con consecuencias económicas para los firmantes, ya que, de no llegar a un acuerdo definitivo sobre las condiciones de la compraventa, el comprador podría perder el importe entregado como reserva.

2. Contratos de arras:

Cuando el comprador se decide por un inmueble concreto, existe ya un acuerdo sobre el precio y decide pagar un importe por adelantado en concepto de señal, es cuando se firma este tipo de contrato.

a) Contrato de arras confirmatorias o de señal:

En el contrato de arras confirmatorias se refleja el importe que el comprador paga en concepto de señal, así como su compromiso de pagar el resto en unos plazos o momentos determinados. La característica principal de este tipo de contratos es que no pueden resolverse. El que entrega las arras o el que las recibe puede exigir el cumplimiento del contrato (que se complete la compraventa), que ya ha comenzado a ejecutarse al haberse entregado ya parte del precio.

Es importante que este contrato quede redactado con claridad, pues se puede confundir fácilmente con otros. Es un contrato que interesa emplear cuando las partes no deseen que la otra parte se pueda desvincular de la operación. Las señales en España suelen ser de entre un 5 y un 10% del precio de compra. Los restantes plazos suelen fijarse en función del tiempo que precisen las partes para preparar toda la documentación que se precisa para la firma de la escritura de compraventa ante notario, incluyendo en su caso la financiación hipotecaria.

b) Contrato de arras penitenciales:

Se trata de un contrato por el cual el comprador, que ya ha visto el inmueble y se ha decidido comprarlo a un precio determinado, entrega al vendedor una cantidad, pero se da la posibilidad a cualquiera de las partes de desistir de la operación, esto es, de no vender o no comprar, sin causa alguna.

Si el que desiste es el comprador, pierde las arras, y si es el vendedor, debe devolverlas por duplicado. Esta consecuencia se regula expresamente en el Código Civil español, en su art. 1454. Por su funcionalidad, es el tipo de contrato más empleado, pues permite, de un lado, no seguir adelante con la compra, si se desestima por cualquier motivo, y de otro supone una limitación del riesgo, ya que éste queda acotado a la cantidad entregada en concepto de arras (en caso del vendedor, el duplo de ese importe).

El hecho de que en el contrato se diga que son arras penitenciales no quiere decir que, efectivamente, lo sean, por lo que tendremos que estar siempre al contenido exacto de las cláusulas del contrato.

c) Contrato de arras penales:

Son contratos con una cláusula penal en la que las partes acuerdan la entrega de una cantidad en concepto de indemnización por daños y perjuicios cuando se produzca un incumplimiento del contrato. Por tanto, si una de las partes incumple el contrato en alguno de sus términos, se activará la cláusula penal y la parte incumplidora deberá indemnizar a la otra.

Es muy importante que en el contrato se explique con claridad que se trata de una cláusula penal, pues de lo contrario puede confundirse fácilmente con las arras penitenciales explicadas en el punto anterior. Así, las partes pueden acordar por ejemplo en el contrato que firmen que, si el vendedor llegada una fecha determinada no accede a la firma de la escritura de compraventa ante notario, se entenderá incumplido el contrato y entrará inmediatamente en juego la cláusula penal que obligará a indemnizar al comprador. No obstante, las partes podrán seguir exigiendo el cumplimiento del contrato, puesto que no se trata de una cláusula que permita el desistimiento unilateral del contrato.

2. Contrato de opción de compra:

El contrato de opción de compra es un precontrato en virtud del cual la parte vendedora (concedente) concede a la compradora (optante) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que deberá realizarse en un plazo cierto fijado en el contrato y en unas determinadas condiciones.

Teniendo en cuenta que el propio contrato prevé una fecha límite de caducidad para ejercer el derecho a comprar, lo importante será comunicar por escrito a la parte vendedora que se quiere ejercer ese derecho. Esta comunicación en cualquier caso debe realizarse preferiblemente por escrito y siempre con anterioridad a la fecha de caducidad prevista en el contrato. Si la escritura de compraventa ante notario se formaliza con posterioridad a esta fecha, ello no implicará la caducidad del derecho. Basta la expresión de voluntad del optante dentro del plazo de caducidad para que el contrato de compraventa quede firme. Entre otros datos, el contrato de opción a compra concretará el bien inmueble del que se trata, el precio, el derecho de opción a compra, el plazo para su ejercicio (que puede ser de meses o incluso años) así como el pago de una prima.

Es muy habitual que el derecho de opción de compra se integre dentro de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado. Este instrumento jurídico puede resultar muy interesante para arrendatarios, puesto que así tendrán la compra asegurada sobre un bien inmueble que ya conocen, que podrán adquirir en un determinado plazo, incluso descontándose del precio las cuotas de alquiler pagadas hasta la fecha.

Es muy recomendable firmar el contrato de opción a compra ante notario para poder inscribir el derecho de opción en el Registro de la Propiedad y garantizar así su oponibilidad frente a terceros que pretendan adquirir el inmueble.

3. Contrato de compraventa privado:

También es posible que las partes celebren un contrato privado de compraventa, en el que se pacten directamente todas las condiciones de la operación y se fije un plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, momento al que se anuda habitualmente la transmisión de la propiedad. En dicho caso, el contrato deberá redactarse con especial cuidado de describir de forma precisa y completa el objeto de la compraventa, y también deberá antes de la firma haberse completado el proceso de revisión de la documentación del inmueble. En España se puede transmitir la propiedad sobre un inmueble mediante un contrato privado (título), si a ésta le sigue la entrega de la posesión (modo), teniendo este carácter la firma de la escritura de compraventa.

Recomendación e indicaciones sobre la formalización de los contratos privados

En función de las circunstancias, los intereses del comprador, del inmueble en cuestión y de las preferencias del vendedor, el abogado le recomendará la formalización de un tipo de contrato u otro. Su abogado canalizará la comunicación con la parte vendedora y se lo remitirá para su firma (incluso por correo electrónico), dirigiendo las negociaciones relativas a cláusulas concretas. Aunque es habitual que sea la parte vendedora o la agencia inmobiliaria la que redacten el borrador del contrato, pero se aconseja prudencia: primero, porque suelen ser textos muy poco equilibrados en los que priman los intereses de la parte vendedora (e incluso los de la agencia), y segundo porque los textos adolecen por lo general de deficiente técnica jurídica, salvo que se trate de una agencia de prestigio.
 

FASE 4: La formalización de la escritura de compraventa

Una vez firmado el contrato privado que corresponda ¿cómo se desarrolla la firma de la escritura de compraventa ante notario?: el otorgamiento de la escritura pública de compraventa tiene lugar en la oficina del notario que las partes hayan acordado. Salvo pacto expreso entre las partes (por ejemplo, en el contrato privado de compraventa), es práctica habitual que sea la parte compradora la que elija la notaría en la que se procederá a la firma. En la notaría, se reunirán las partes y/o sus representantes legales. Para este momento todas las dudas relacionadas con documentación del inmueble, sus cargas, la forma de pago y demás cuestiones deben haber sido aclaradas. El Notario leerá en voz alta la escritura o su contenido esencial (no es obligatorio que lea toda ésta íntegramente), para que las partes presten su consentimiento mediante la firma de la misma.

Cuando alguna de las partes que acude a la firma de la escritura pública no conoce suficientemente el castellano, y el notario no conoce la lengua de los intervinientes, se precisa la intervención de un intérprete. Se trata de una persona, no necesariamente habilitada como traductor jurado, que es designada por el otorgante que desconozca el idioma para que le haga las traducciones necesarias, declarando bajo su responsabilidad la conformidad del original con la traducción y suscribiendo asimismo el instrumento público. La función de intérprete la asumen regularmente los abogados de una de las partes o empleados de la oficina notarial.

En la compraventa de un bien inmueble, el vendedor tiene la obligación de tributar por la ganancia patrimonial que haya obtenido como consecuencia de la transmisión. Cuando se trata de un vendedor no residente en España, como medida aseguradora de la tributación, la ley prevé que el comprador retenga el 3% del precio de la compraventa y efectúe el ingreso a cuenta de esta cantidad ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Para ello dispone de un mes de plazo desde la firma, debiendo hacer el ingreso mediante formulario 211, habitualmente cumplimentado por un asesor fiscal. Esta retención deberá constar en la escritura de compraventa. A efectos prácticos, esto quiere decir que el comprador pagará la cantidad correspondiente del precio de compraventa restándole el 3% del precio total. Posteriormente, el vendedor deberá declarar e ingresar el impuesto definitivo, presentando un modelo tributario 210. La Administración tributaria le devolverá, en su caso, la parte sobrante de la cantidad retenida e ingresada por el comprador, o bien le exigirá la diferencia entre lo ingresado y la cuota que considere que se ha devengado.

La documentación que suele exigir el Notario para la escritura de compraventa es:

• Documento de identificación de todos los comparecientes (documento de identidad o pasaporte, adicionalmente NIE o tarjeta de residencia en caso de extranjeros).
• Escritura de adquisición del inmueble por el vendedor
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera o segunda ocupación, si bien su aportación no es obligatoria en la mayoría de territorios de España.
• Certificado de eficiencia energética.
• Seguro decenal, en caso de adquirir una vivienda del autopromotor antes de que transcurran 10 años de haber terminado la construcción.
• En su caso, certificado de no existencia de deudas de la comunidad de propietarios.
• Último recibo del IBI.
• Certificado de estar al corriente de deudas tributarias municipales.
• Justificante de transferencia de las arras o del precio de la opción de compra, si se descuenta del precio de compra.
• Medios de pago del resto del precio, p.ej. cheques bancarios o transferencias.

En el supuesto de que alguna de las partes sea una persona jurídica, también será necesario facilitar información acerca de sus titulares reales, esto es, la o las personas físicas que, en su caso, tengan una participación mayor al 25% en la entidad.

En España es habitual que el medio de pago sea un cheque bancario nominativo emitido por una entidad financiera española, la cual lo emite contra una cuenta bancaria del comprador y garantiza su pago. Esto es así porque la realización del pago y la recepción del mismo es instantánea y coincidente con la autorización de la escritura, otorgando el vendedor carta de pago incondicional en la misma escritura pública. Tiene sentido que sea así porque con la firma de la escritura se transmite la propiedad al comprador, ya que en España la inscripción en el registro de la propiedad tiene efectos meramente declarativos, no constitutivos. En estos casos, debe aportarse el número de cuenta corriente contra la que se ha librado el cheque.

Otras veces, para evitar los costes y gestiones que puede suponer la emisión de cheques, las partes optan por una transferencia bancaria. En estos casos el vendedor normalmente no podrá cerciorarse de la recepción de la misma en el acto del otorgamiento, por lo que se recomienda dar carta de pago condicionada al buen fin de la transferencia, esto es, a su recepción correcta.

Puede recurrirse en estos casos también a las transferencias OMF, transferencias urgentes que tienen la peculiaridad de ser ingresadas en la cuenta bancaria de su receptor el mismo día en que se ordenan.

Los aranceles notariales que habrá que abonar dependen del valor del inmueble y del número de caras de la escritura, siendo a título orientativo de unos 600 € para un inmueble de 250.000 € adquirido por dos personas, y de 750 € si su valor es de 500.000 €.

FASE 5: Cuestiones posteriores a la firma de la escritura

1. Impuestos:

Los impuestos por los que debe tributar el comprador en la transmisión de un bien inmueble en España son los siguientes:

• Viviendas nuevas:

El comprador deberá tributar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que actualmente asciende al 10% del precio pactado.

Además del IVA, el comprador deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo importe depende de cada Comunidad Autónoma, situándose alrededor del 1,5% del precio pactado.

• Viviendas usadas:

En este caso, el comprador deberá tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Su importe también dependerá de la Comunidad Autónoma en la que se halle el inmueble, situándose entre el 6% y el 11%, sin tener en cuenta tipos reducidos por situaciones especiales (p.ej. al adquirir determinados colectivos un inmueble para destinarlo a vivienda habitual).

Por su parte, el vendedor debe tributar por los siguientes impuestos:

• Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal: se trata de un impuesto que sujeta a gravamen el incremento del valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana a lo largo de un período máximo de 20 años. Dado que cada municipio fija sus propios tipos y coeficientes, dentro de unos límites, es recomendable consultar antes de cada transmisión el importe de la cuota a pagar.
   
• Ganancia Patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o en el Impuesto sobre las Renta de No Residentes (IRNR).

La ganancia se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición, descontados todos los gastos incurridos en ambas transmisiones y las inversiones realizadas que se puedan probar debidamente (las inversiones, mediante factura de IVA). El tipo de gravamen actualmente para No Residentes es de un 19%, mientras que los residentes tributan entre el 19 y el 23%.

Si el vendedor es una entidad mercantil española, no tributará por IRPF sino por el Impuesto sobre Sociedades (IS).

2. Registro

Tras firmar la escritura pública de compraventa y haber pagado los impuestos, la compraventa puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, y se recomienda hacerlo siempre, para obtener la protección jurídica que ésta ofrece. En España, esta inscripción como se ha indicado no es obligatoria, pero no hacerlo expondría al propietario a una gran inseguridad jurídica, ya que lo que consta en el registro de la propiedad tendrá prevalencia. Se trata del principio de fe pública registral: para proteger a los terceros adquirentes de buena fe, la ley reputa exacto el contenido de los libros del registro, aún en el caso en que los términos de sus asientos no concuerden con la realidad jurídica extraregistral. Ello podría dar lugar p.ej. a la inscripción de una anotación de embargo por deudas de un antiguo propietario todavía inscrito o, en el peor de los casos, a una doble venta.

Para inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, hay que presentar la propia escritura en original (una copia autorizada, en la jerga notarial), el justificante de la declaración y liquidación de los impuestos correspondientes y el justificante de haber comunicado el devengo de la plusvalía al ayuntamiento del municipio donde se sitúe el inmueble (cuando no lo haya hecho ya el Notario).

Los aranceles que habrá que abonar dependen en esencia del valor del inmueble, siendo a título orientativo de unos 300 € para un inmueble de 250.000 € adquirido por dos personas, y de 500 € si su valor es de 500.000 €.

3. Suministros

Inmediatamente después de adquirir el inmueble es necesario comunicarle el cambio de titularidad a las compañías suministradoras de luz, agua, gas y demás servicios con los que cuente el inmueble, así como la nueva cuenta de domiciliación bancaria, ya que, de no hacerlo, el importe de las facturas seguirá domiciliado a la cuenta del vendedor, que podría devolver el recibo, lo que podría dar lugar a un corte en el suministro.

Para hacer el cambio de titularidad de los contratos de suministro debe disponerse de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, ya que las muchas compañías suelen exigirlas para altas o modificaciones.

4. Domiciliación bancaria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y otros impuestos municipales

En España, la propiedad de un inmueble está sujeta al pago del IBI, impuesto municipal que se paga anualmente (en ocasiones en varios plazos) y que se recomienda domiciliar en la cuenta bancaria del propietario.

Igual que en el caso de los suministros, es recomendable comunicarle al ayuntamiento la nueva cuenta bancaria donde el importe debe ser cobrado, ya que, de no hacerlo, el Ayuntamiento continuará cobrando el importe de la cuenta bancaria del vendedor, que podría devolverlo e ir generándose un recargo que deberá posteriormente abonar el comprador.

Algunos ayuntamientos exigen el pago de impuestos o tasas adicionales, en particular por la recogida de basuras. Las tasas de alcantarillado y similares suelen cobrarse junto con el recibo de suministro de agua.

5. Comunicación de alteración catastral

La transmisión de la titularidad de un inmueble debe ser comunicada al Catastro. Normalmente, esta comunicación es llevada a cabo por el propio notario que autoriza la escritura de compraventa, y así lo hace constar en la escritura; sin embargo, en algunas ocasiones, por imposibilidad del notario para notificar o por haberse transmitido un derecho distinto al de la plena propiedad, subsiste la obligación del nuevo propietario de realizar la comunicación.

6. Comunicación de cambio de titularidad a la comunidad de propietarios

La notificación del cambio de titular a la comunidad se suele obviar, lo que conlleva un grave riesgo para el antiguo titular del piso o local vendido a un tercero. Es obligatoria la notificación del cambio de titular a la Comunidad para que el vendedor no responda solidariamente del pago de gastos comunes futuros. Si bien la comunicación de dicho cambio corresponde al vendedor bajo la sanción de responder del pago de las deudas futuras por gastos comunes que tenga el nuevo propietario, es recomendable asegurarse que efectivamente se haga o directamente aportar a la Comunidad una copia de la escritura de compraventa.