Geltendmachung der Formalisierungskosten von Hypotheken

Formalisierungskosten für Hypotheken: Mögliche Ansprüche

Die Kostentragung für die Eintragung einer Hypothek und damit zusammenhängende Ansprüche haben bei Verbrauchern, Banken und Gerichten in den letzten Jahren reichlich Verwirrung gestiftet. Die Rechtsprechung hatte die bestehenden Zweifel in der Vergangenheit weiter verfestigt und dabei die Punkte aufgezeigt, die dringend einer Klärung bedurften.

Am 23. Januar 2019 erließ die 1. Kammer des Obersten Gerichtshofs in ihrer Plenarsitzung fünf Urteile unter den Nummern 44, 46, 47, 48 und 49/2019, in denen sie eine verbindliche Doktrin zu verschiedenen Fragen im Zusammenhang mit missbräuchlichen Klauseln in Verbraucherverträgen, zu denen sie bislang noch nicht Stellung bezogen hatte, festlegte und andere Aspekte wiederholte, die sie bereits herausgearbeitet hatte.

Um die Auswirkungen dieser Urteile zu verstehen, ist es zunächst notwendig festzuhalten, was die Formalisierungskosten bei Hypothekendarlehen sind.

Darunter versteht man verschiedene Posten wie Steuern, Provisionen und sonstige Kosten, die durch die Vorbereitung, Formalisierung, Korrektur, Bearbeitung der Urkunden, die Änderungen und Durchführung des Hypothekendarlehensvertrag sowie durch die Errichtung, Erhaltung und Löschung der Sicherheit in dieser Art von Vertrag entstanden sind. Dabei handelt es sich schlussendlich um eine Reihe von Verpflichtungen, die im Vertrag festgehalten sind und die nach diesem ausdrücklich von der Person, die das Darlehen erhält, sprich dem Kreditnehmer, zu tragen sind, um alle Kosten für die Formalisierung oder Errichtung der Hypothek zu decken.

Diese Kosten entsprechen einer Reihe von konkreten Zahlungen, die die Bank in verschiedene Klauseln des Vertrags aufnimmt. Diese sind dabei leicht zu entdecken, da sie oftmals wie folgt benannt sind: Notarrechnung für die Erstellung der Hypothekenurkunde; Rechnung des Grundbuchamtes für die Eintragung der Hypothek; Bewertung der Immobilie; Verwaltungsgebühren.

Eine genauere Analyse zeigt, dass der Oberste Gerichtshof in seinen Urteilen vom 23. Januar 2019 in Bezug auf die Stempel- und Beurkundungssteuer festlegt, dass die variable Quote vom Schuldner zu tragen ist und die Stempelgebühr in gleicher Weise wie die Notarkosten verteilt wird. Daher kann für diesen Posten keine Rückerstattung verlangt werden. Der Oberste Gerichtshof fügt hierzu an, dass "diese Überlegungen durch die Schlussfolgerungen der Urteile des Plenums der Dritten Kammer 1669/2018, 1670/2018 und 1671/2018 vom 27. November gestützt werden“.

In Bezug auf die Notargebühren weist er darauf hin, dass es für ein Hypothekendarlehen nur ein Gebührenkonzept gibt, ohne dass zwischen dem Darlehen und der Hypothek unterschieden wird. Die Gebührenordnung schreibt die Verpflichtung demjenigen zu, der "die Dienstleistung verlangt hätte.... und gegebenenfalls der interessierten Partei", wobei der Oberste Gerichtshof davon ausgeht, dass "das Tätigwerden eines Notars im Interesse beider Parteien liegt". Daher teilt er die Kosten hälftig auf.

Für die Grundbuchgebühren spricht die entsprechende Gebührenordnung nicht von Interessenten, sondern verpflichtet "diejenige oder diejenigen, zu deren Gunsten die Eintragung erfolgt", weshalb die Gebühren vollständig von der Bank zu tragen sind, wohingegen bei der Kündigung "diese das Pfandrecht aufhebt und somit zugunsten des Kreditnehmers eingetragen wird, weshalb er diese Kosten zu tragen hat“.

Schließlich behandelt der Oberste Gerichtshof die Verwaltungsgebühren. Insoweit gibt es keine gesetzliche Vorschrift. Das Gericht geht daher davon aus, dass sie von der Partei, der gegenüber die Dienstleistung erbracht wird, zu zahlen sind, wobei "die Tätigkeiten im Interesse oder zum Nutzen beider Parteien durchgeführt werden, weshalb die hierfür entstehenden Kosten jeweils hälftig getragen werden müssen.

Wenn Vereinbarungen zu den Formalisierungskosten ungültig sind

Das Urteil des Obersten Gerichtshofs 705/2015 bewertet im siebten Urteilsgrund die Fälle, in denen die Formalisierungskosten der Hypothek einen Verstoß gegen Artikel 89 Absatz 3 des revidierten Textes des Allgemeinen Verbraucher- und Nutzergesetzes (TRLGCU) darstellen.

Dieser Artikel legt unter der Überschrift „missbräuchliche Klauseln, die den Abschluss und die Ausführung des Vertrages betreffen“ die Klauseln fest, die in Verträgen als missbräuchlich angesehen werden. Sein dritter Absatz bezieht sich auf die Fälle, in denen diese gegenüber einem Verbraucher angewendet werden, insbesondere bei Immobilienkäufen die Bearbeitungs- und Dokumentationskosten, die vom Unternehmer zu tragen sind.

Hiernach sind Bestimmungen missbräuchlich, die dem Verbraucher die Verpflichtung auferlegen, "a) die Kosten zu tragen, die sich aus der Vorbereitung des Titels ergeben, die ihrer Natur nach von dem Unternehmer zu tragen sind (Neubau, horizontales Eigentum, Hypotheken zur Finanzierung des Baus oder der Aufteilung und Aufhebung); … oder c) die Zahlung von Steuern, deren Schuldner der Unternehmer ist".

Ebenso erwähnt der Artikel in anderen Absätzen Umstände, die durch Banken ebenfalls potentiell missbräuchlich verwendet werden können, wie z.B. Preiserhöhungen für Nebenleistungen, die der Kreditnehmer nicht verlangt hat (Artikel 89.3.4º).

Der Oberste Gerichtshof bekräftigt in seinen Urteilen vom 23. Januar 2019, dass eine Klausel, die dem Schuldner alle Kosten auferlegt, insgesamt als missbräuchlich zu bewerten ist. Das Gericht hat bereits widerholt unter Verweis auf die Richtlinie (EU) 93/13 bekräftigt, dass in diesem Fall die Situation wiederherzustellen ist, die ohne eine solche Klausel eingetreten wäre. Nach dem Obersten Gerichtshof, der insoweit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 31. Mai 2018, Rechtssache C-483/2016 folgt, wonach "ein Recht auf Rückerstattung der Vorteile, die der Angehörige des Berufsstandes aufgrund der missbräuchlichen Klausel zu Unrecht zum Nachteil des Verbrauchers erlangt hat", muss die Bank die vom Verbraucher bezahlten Kosten inkl. Zinsen zurückerstatten. Im Einzelfall müssen die Gerichte entscheiden, wem die Kosten mangels Vereinbarung aufzuerlegen sind, woraus sich dann auch ergibt, wie viel zurückgefordert werden kann. Dabei sind die im Moment des Vertragsabschlusses geltenden gesetzlichen Vorschriften maßgeblich.

Wie man die Klauseln zu den Kosten der Formalisierung erkennt

Die Klauseln zu den Kosten für die Formalisierung des Hypothekendarlehensvertrages sind als Teil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen allgemein formuliert, damit sie in einer Vielzahl an Verträgen gleichzeitig verwendet werden können.

In den meisten Fällen wird der Wortlaut folgendem Beispiel sehr ähnlich sein: "Alle Steuern, Provisionen und sonstige Kosten für die Vorbereitung, Formalisierung, Korrektur, Bearbeitung der Urkunden, Änderungen - einschließlich Teilung, Trennung oder jede sonstige Modifikation, die eine Änderung der Garantie mit sich bringt- und die Durchführung des Vertrags, wie auch die hierfür entstehenden Kosten und die Errichtung, Erhaltung und Löschung ihrer Sicherheit sind von dem Kreditnehmer zu tragen, ebenso wie die Prämien und sonstigen Kosten für die Schadensversicherung, die der Kreditnehmer unter den genannten Bedingungen abgeschlossen haben muss“.

Die Verwendung solcher Klauseln, so der Oberste Gerichtshof, schließt jede Möglichkeit der Wechselseitigkeit der Verteilung der Kosten für die Formalisierung des Hypothekendarlehensvertrags zwischen den Parteien aus und sie zielt unter anderem darauf ab, die Kosten der Einschaltung des Notars oder des Grundbuchbeamten abzudecken.

Wie man die Kosten der Formalisierung geltend macht

Zur Geltendmachung der Formalisierungskosten gibt es ein Verfahren, das eingehalten werden muss, um die Beträge von der jeweiligen Bank zurückzuerhalten.

Zunächst müssen Darlehensvertrag und das Abrechnungsblatt vorliegen - ein Dokument, in dem alle vom Kunden geleisteten Zahlungen erfasst sind. Wenn dieses nicht vorliegt, kann es bei der Bank angefordert werden, wobei es natürlich möglich ist, dass diese die angeforderte Kopie nicht zur Verfügung stellt, weshalb es der Verbraucher dann bei dem Notar anfordern muss, bei dem der Vertrag formalisiert.

Als nächstes ist ein Brief an den Kundenservice der Bank zu richten, mit der der Vertrag abgeschlossen wurde. Dieses Schreiben sollte eine kurze Erläuterung des Zeitpunktes des Vertragsabschlusses, das Vorhandensein der entsprechenden Klausel sowie deren Nichtigkeitserklärung und die daraus resultierende Rückforderung der zu viel gezahlten Beträge enthalten.

Es ist ratsam, die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs als rechtliche Grundlage der Forderung zu zitieren.

Die Bank kann auf diese Anfrage auf drei verschiedene Arten antworten: sie kann Verhandlungen mit der betroffenen Person aufnehmen und eine Einigung über die geforderten Beträge erzielen oder sie kann abweisend oder gar nicht antworten. In den beiden letztgenannten Fällen kann daraufhin der Rechtsweg beschritten werden. Im ersten Fall gilt dies ebenfalls, wenn der Verbraucher nicht mit den von der Bank angebotenen Beträgen einverstanden ist.

Sollte die Rückforderung schließlich vor den Gerichten geltend gemacht werden, ist die Klage auf Nichtigkeit der Bestimmung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des spezifischen Vertrages gerichtet, da es sich um eine missbräuchliche Klausel handelt. Diese Klageart ist in Artikel 8 des Gesetzes über Allgemeine Geschäftsbedingungen normiert. Ebenso ist eine Forderung zu erheben, wobei die Rückgabe des für diese Kosten gezahlten Betrags verlangt wird. Hinzu kommen nach Artikel 1.108 des Spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches Zinsen.

Unserer Auffassung nach führt die Nichtigkeit der Klausel und ihre anschließende Erklärung als solche dazu, dass die entsprechende Klage nicht verjährt (wobei dies von einzelnen Gerichten teilweise anders gesehen wird).

Die Frist für die Geltendmachung der Rückerstattung der von der Bank geschuldeten Beträge bestimmt sich nach Artikel 1964 des Spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches und beträgt nach der Reform 2015 fünf Jahre (dies als vorsichtige Einschätzung angesichts der Debatte über die mögliche Nichtverjährung dieser Klageart).

Wir empfehlen den Verbrauchern, sich von Experten auf dem Gebiet beraten zu lassen, um die entsprechenden Klauseln zu prüfen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten. Unsere Experten aus der Prozessrechtsabteilung stehen Ihnen gerne für Fragen und Rat zur Verfügung.

José Tornero

j.tornero(at)schindhelm.com