Schenkungen von Immobilien in Spanien

Inhaltsverzeichnis

I. Hintergrund
II. Anwendbares Recht
a)  Materielles Recht
b) Steuerrecht
III. Wertermittlung
IV. Anfallende Steuern
a) Schenkungssteuer
b) Gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer
c) Einkommenssteuer (Nichtansässiger) auf den Veräußerungsgewinn
V. Fazit

I. Hintergrund

Wer seine Immobilie in Spanien im Zuge der Nachlassplanung etwa an seine Kinder übertragen möchte, kann hierfür auf verschiedene rechtliche Möglichkeiten zurückgreifen. Zum einen, kann die Immobilie direkt verkauft werden. Zum anderen, kann ein Testament aufgesetzt werden. Eine weitere Alternative ist, die Immobilie schenkweise zu übertragen. Die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen dieser Übertragung möchten wir Ihnen im Folgenden detailliert vorstellen.

II. Anwendbares Recht

a)  Materielles Recht

Die Mandanten fragen häufig, ob auf eine Schenkung von Immobilien in Spanien das materielle Recht ihres Heimatlandes angewandt werden kann, weil sie sich damit besser auskennen. Diese Frage lässt sich damit beantworten, dass eine Schenkung unter Lebenden nach den meisten europäischen Rechtsordnungen ein vertragliches Schuldverhältnis darstellt und mithin die Parteien gemäß der Verordnung Rom I[1] grundsätzlich das anwendbare materielle Recht frei wählen dürfen. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass diese theoretische Einordnung bis auf einige wenige Ausnahmen praktisch so gut wie keine Bedeutung hat. Wenn ein spanischer Notar oder Grundbuchführer ausländisches Recht anwenden soll, muss die interessierte Partei ein umfassendes Rechtsgutachten über dessen Geltung und Anwendung im konkreten Fall vorlegen. Ein solches Gutachten alleine kann mehrere hundert Euro kosten. Deshalb ist es zumeist interessengerecht, die Schenkung direkt nach spanischen Recht vorzunehmen. Trifft man keine Rechtswahl, was in der Regel der Fall ist, wäre gemäß Verordnung Rom I das Recht des Staates anwendbar, in dem die unbewegliche Sache belegen ist, sprich das spanische materielle Recht.

Möchte man sich ein Nießbrauchsrecht an der Immobilie vorbehalten, so sieht auch das spanische Zivilgesetzbuch die Möglichkeit dessen Einräumung zu Gunsten des Schenkers oder unter gewissen Einschränkungen auch zu Gunsten dritter Personen vor. Der Schenker kann auch bestimmte Auflagen und sogar Rückabwicklungsklauseln festlegen. Solche wären z.B. dass der Beschenkte die Immobilie ohne die schriftliche Einwilligung des Schenkers veräußert oder belastet, dass der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt oder dass über das Vermögen des Beschenkten ein Insolvenzverfahren eröffnet wird. Auch ein Widerruf wegen groben Undanks des Beschenkten ist im spanischen Código Civil vorgesehen.

Da Schenkungen zu Lebzeiten auch eine erbrechtliche Relevanz haben und das spanische Recht Pflichtteilsansprüche anerkennt, existieren auch Vorschriften zu deren Schutz. Eine Schenkung ist nach spanischem Recht grundsätzlich auf den Pflichtteil anrechenbar, es sei denn, man hat ausdrücklich angeordnet, dass es nicht der Fall sein soll.

b) Steuerrecht

In jedem Fall ist zu bedenken, dass unabhängig vom materiellen Recht auf die Schenkung spanisches Steuerrecht Anwendung findet, und zwar das der jeweiligen autonomen Region, in der sich die geschenkte Immobilie befindet. Um von steuerlichen Vergünstigungen profitieren zu können, müssen das Schenkungsversprechen und die Annahme in einer notariellen Urkunde festgehalten werden. Die Freibeträge und sonstige Vergünstigungen unterscheiden sich von Region zu Region teilweise gravierend.

III. Wertermittlung

Vor der Berechnung der anfallenden Steuern muss der Immobilienwert ermittelt werden. Bis dato hieß es immer, als Steuerbemessungsgrundlage dient der aktuelle Verkehrswert der Immobilie (span.: valor real), dessen Ermittlung des Öfteren nicht einfach war. Das Jahr 2022 hat aber im Rahmen der gesetzgeberischen Tätigkeit zur Bekämpfung der Steuerhinterziehung Neuigkeiten mit sich gebracht.

Der neu eingeführte sog. katastrale Referenzwert (span.: valor de referencia catastral, nicht mit dem reinen Katasterwert zu verwechseln) dient seit 01.01.2022 als Steuerbemessungsgrundlage, worunter der deklarierte Schenkungswert auf gar keinen Fall liegen soll. Das Katasteramt legt jährlich die Referenzwerte fest, die ein Ergebnis der Überprüfung der Preise aller vor den Notaren in der jeweiligen Region getätigten Immobilienverkäufe darstellen. Der Referenzwert des Katasters ist dem Marktwert angenähert, überschreitet diesen jedoch nicht.

IV. Anfallende Steuern

Eine klassische Mandatsanfrage in diesem Bereich lautet wie folgt: „Ich bin Deutscher und habe in Denia [bzw. auf Mallorca oder in Málaga] ein Ferienhaus, was ich in den 90-er Jahren gekauft hatte. Wegen meines fortgeschrittenen Alters komme ich vielleicht gar nicht mehr nach Spanien und habe mir überlegt, das Haus noch zu Lebzeiten an meinen Sohn zu übertragen.“ Als in Spanien tätiger erfahrener Anwalt mit steuerlichen Vorkenntnissen kann man aus diesem einen Satz schon verschiedene Information bekommen und dem Mandanten bereits im ersten Beratungsgespräch neben rechtlichen Aspekten auch eine Idee über die steuerliche Seite des Falles vermitteln. Zunächst ist erkennbar, dass der Schenker nicht steuerlich ansässig in Spanien ist. Der Erwerbszeitpunkt liegt offenbar etwa 30 Jahre zurück und der Anschaffungswert wird höchstwahrscheinlich viel niedriger als der aktuelle Katasterreferenzwert der Immobilie gewesen sein. Man weiß außerdem, dass auf Grund des Belegenheitsortes der Immobilie die steuerlichen Gesetze der Comunidad Valenciana [bzw. der Balearen oder Andalusiens] anwendbar sind. Und, nicht zuletzt, ist das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem klar. Erst bei der genauen Berechnung wird allerdings deutlich, welche steuerliche Belastung der Einzelfall mit sich bringt.

a) Schenkungssteuer

Bei Schenkungen unter Lebenden fällt diese beim Beschenkten an. Wie bereits erwähnt, die Gesetze der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft sind anwendbar. Der Betrag der Schenkungssteuer ist umso niedriger, je näher das Verwandtschaftsverhältnis zum Schenker ist. Der Freibetrag wegen Verwandtschaft, wie in unserem Beispiel zwischen Vater und Sohn, würde innerhalb der Comunidad Valenciana bei 100.000 EUR liegen.

In der Comunidad Valenciana wurde jedoch am 22.11.2023 ein Gesetz verabschiedet, was zur Änderung der Kriterien für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer führte und rückwirkend seit dem 28. Mai 2023 anzuwenden ist.[2] Es sieht eine 99%-ge Ermäßigung der Steuerschuld für Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden durch Verwandte der Gruppen I und II (Nachkommen und Adoptivkinder, Ehegatten, Verwandte in aufsteigender Linie und Adoptiveltern) vor.

Liegt der festgestellte Katasterreferenzwert im obigen Beispiel etwa bei 190.000 EUR und wird dieser Wert bei der Schenkung angegeben, so hätte der Sohn in der Comunidad Valenciana unter Abzug des Freibetrags von 100.000 EUR eine Schenkungssteuer in Höhe von 109 EUR gezahlt, während er vor dem Inkrafttreten des oben zitierten Gesetzes 10.900 EUR hätte zahlen müssen.

Würde das Haus zum Beispiel in Marbella (Andalusien) liegen, wo es bei Schenkungen von Eltern an Kinder bereits seit Jahren eine 99%-ge Ermäßigung auf die Schenkungssteuerquote gibt, würde der Sohn bei einem Schenkungswert in Höhe von 300.000 EUR lediglich ca. 300 EUR abführen müssen.

Befindet sich die Immobilie etwa in Andratx (Mallorca, Balearische Inseln) und liegt der deklarierte Schenkungswert bei 500.000 EUR, würde der Steuersatz bei der Schenkung des Vaters an den Sohn unter Anwendung entsprechender Vergünstigungen bei 7% des Schenkungswerts liegen, sodass der Sohn 35.000 EUR an Schenkungssteuer zahlen müsste.

b) Gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer

Zusätzlich fällt bei jeder Immobilienübertragung die sogenannte Plusvalía an. Es handelt sich um eine gemeindliche Steuer auf den Zuwachs des Bodenwerts. Der Steuerschuldner ist der Beschenkte. Maßgeblich für die Berechnung ist der Katasterwert des Bodens, auf dem sich die Immobilie befindet und die Anzahl der Jahre, die der Schenker Eigentümer der Immobilie war (maximal jedoch 20). Jede Gemeinde wendet für die Berechnung eigene Koeffiziente an.

Angenommen im obigen Beispiel erfolgte der Kauf der Immobilie am 01.01.1990 und der aktuelle katastrale Bodenwert liegt bei 35.000 EUR. Die Berechnung würde ergeben, dass der Beschenkte zum heutigen Zeitpunkt 4.312 EUR an die Gemeinde von Denia zahlen müsste. In Großstätten Spaniens wie Madrid, Barcelona und Valencia würde die Plusvalía unter selben Voraussetzungen so ausfallen: 6.070 EUR in Madrid, 5.880 EUR in Barcelona und 6.029 EUR in Valencia.

c) Einkommenssteuer (Nichtansässiger) auf den Veräußerungsgewinn

Auch bei Schenkungen fällt die Einkommensteuer (Nichtansässiger) auf den Veräußerungsgewinn an. Die Differenz zwischen dem Anschaffungs- und dem Schenkungswert wird bei Nichtansässigen zu einem Festsatz in Höhe von 19% besteuert. Bei der Berechnung können die absetzungsfähigen Anschaffungs- und Veräußerungskosten steuermindernd berücksichtigt werden. Solche sind z.B. die Auslagen, die unmittelbar beim Erwerb angefallen sind, wie die Notar-, Grundbuchgebühren und die Grunderwerbssteuer. Auch die Investitionen (wertsteigernde Maßnahmen) in die Immobilie sind absetzbar. Hat man jedoch die Rechnungen über die Jahre nicht aufbewahrt, hat man Pech: Angaben ohne entsprechende Rechnung, welche die Mehrwertsteuer ausweist, werden durch die spanischen Finanzämter nicht akzeptiert.

Lag im obigen Beispiel der Anschaffungswert der Immobilie in Denia im Jahre 1990 bei 90.000 EUR und liegt der Schenkungswert heute bei 190.000 EUR, so betrüge die Steuerbemessungsgrundlage der Veräußerungsgewinnsteuer ohne abzugsfähige Auslagen 100.000 EUR. Gewisse Vergünstigungen, welche die Steuerbemessungsgrundlage mindern, gibt es für die Anschaffungen vor dem Jahre 1994. Im obigen Beispiel hätte der Schenker unter Berücksichtigung der jeweiligen Vergünstigung ca. 13.420 EUR an den spanischen Fiskus abführen müssen. Würde der Anschaffungszeitpunkt z.B. im Jahre 1999 liegen, so könnte der Schenker keine Vergünstigung in Anspruch nehmen und müsste ca. 19.000 EUR an Veräußerungsgewinnsteuer abführen.

Angenommen, wäre der Schenker 75 Jahre alt und hätte er die Immobilie, die er zum Preis von 300.000 EUR im Jahre 2010 gekauft hatte, unter Beibehaltung des lebenslangen Nutzungsrechts zum Wert in Höhe von 450.000 EUR verschenkt, müsste er 28.500 EUR an Veräußerungsgewinnsteuer abführen. Verschenkt er dagegen das volle Eigentum, würde er 24.510 EUR zahlen.

Wenn es sich bei der Immobilie, Gegenstand der Schenkung, nachweislich um den ständigen Wohnsitz des Schenkers handelt und der Schenker älter als 65 Jahre ist, so ist er von der Zahlung der Veräußerungsgewinnsteuer befreit.

V. Fazit

Bevor man sein noch so altruistisches Vorhaben zur Schenkung in Spanien in die Tat umsetzt und gegebenenfalls in eine Steuerfalle tappt, ist es empfehlenswert, sich umfassend rechtlich und steuerlich beraten zu lassen. Ein steuerliches Vergleichsgutachten kann bei Vorüberlegungen die Entscheidung erleichtern. Im Einzelfall kann eine Übertragung von Todes wegen eine günstigere Alternative zur Schenkung sein.

[1] VERORDNUNG (EG) Nr. 593/2008 DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 17. Juni 2008 über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht (Rom I).

[2] Gesetz 6/2023 vom 22. November zur Regelung der regionalen Einkommenssteuerklassen und sonstiger übertragener Steuern im Hinblick auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer.